대지권에 등기가 마쳐져 있지 않은 상태에서 전유부분만 경락받은 자는,

수분양자가 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 대지사용권을 취득하는지 여부

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법원판단 

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집합건물의 분양자가 지적정리 등의 지연으로 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해주기로 하고 우선 전유부분에 대하여만 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 제3자가 전유부분을 경락받은 경우, 그 경락인은 본권으로서  집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호  소정의 대지사용권을 취득한다고 할 것이고(대법원 2004. 7. 8. 선고 2002다40210 판결 참조), 이는 수분양자가 분양자에게 그 분양대금을 완납한 경우는 물론 그 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다.

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따라서 그러한 경우 그 경락인은 대지사용권 취득의 효과로서 분양자와 수분양자를 상대로 분양자로부터 수분양자를 거쳐 순차로 대지지분에 대한 소유권이전등기절차를 마쳐줄 것을 구하거나 분양자를 상대로 대지권변경등기절차를 마쳐줄 것을 구할 수 있다고 할 것이고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 한 동시 이행항변을 할 수 있을 뿐이라고 할 것이다.

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그렇다면 피고 성남시가 피고 00주식회사(이하 ‘피고 회사’라고 한다)에게 이 사건 전유부분과 이 사건 대지지분을 함께 분양한 다음 지적정리의 지연으로 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기는 지적정리 후 해 주기로 하고 우선 이 사건 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 마쳐 주었는데, 그 후 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기나 대지권변경등기가 되지 아니한 상태에서 이 사건 전유부분에 대한 경매절차가 진행되어 원고가 이 사건 전유부분을 경락받은 것이 기록상 분명한 이 사건에서, 비록 피고 회사가 피고 성남시에게 그 분양대금을 완납하지 못하였다고 하더라도, 원고는 본권으로서 대지사용권을 취득하는 한편, 더 나아가 그 법률적 효과로서 이 사건 부동산의 분양자인 피고 성남시가 수분양자인 피고 회사에게 이 사건 전유부분에 대하여 먼저 소유권이전등기를 경료하여 주고 대지지분에 대한 소유권이전등기는 지적정리가 마쳐지는 대로 경료하여 주기로 한 것인 만큼, 그 밖의 다른 특별한 사정이 없는 이 사건에서는 위 전유부분의 소유권을 취득한 원고가 위 대지사용권과 함께 위 전유부분에 대응하는 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기청구권도 취득하였다고 할 것이어서, 피고 성남시와 피고 회사를 상대로 피고 성남시로부터 피고 회사를 거쳐 순차로 이 사건 대지지분에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 있는 권원이 있다고 할 것이다.

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판례해설

본래 하나의 건물은 당연히 토지 사용을 전제로 하고 그 건물이 집합건물일 경우 대지 사용권을 가지고 있어야 토지에 대한 사용 수익권한을 가진다. 이와 같이 토지를 사용 수익할 수 있는 권원이 없으면 지상의 건물은 철거되어야 하고 그 경우 사회 경제상 큰 손실이 발생할 수 있다. 특히 집합건물에는 하나의 건물에 여러 명의 구분소유자가 존재할 수 있고 구분소유자 개개인이 지분별로 대지 사용권을 가지게 되므로, 대지사용권의 존부를 등기 등의 문제로 인하여 개개인 간에 달라지게 한다면 큰 법적혼란을 야기할 수 있기 때문에 집합건물법은 제20조 내지 제 22조에서 대지사용권은 전유부분의 처분변경에 따른다고 규정하고 있다.

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대상판결은 대지 사용권에 관한 등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에만 경매절차가 진행되어 해당 전유부분을 경매절차에서 낙찰 받은 자가 집합건물법상 위 조항을 근거로 대지 사용권에 대해서도 이전등기를 청구한 사안이다.

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이에 법원은 대지사용권에 관하여 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르기 때문에 당연히 대지 사용권 또한 전유부분을 낙찰 받은 경매낙찰자에게 이전되어야한다고 판시했지만 문제는 수분양자 즉 이전 소유자가 지급하지 못한 수분양대금이 완납된 이후에야 비로소 경매낙찰자가 이 대지사용권 등기를 이전받을 수 있다고 보아 동시이행판결을 선고한 것이다.

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이 물건의 낙찰자가 전유부분을 감정가격 그대로 또는 상응하는 수준에서 낙찰 받은 것 이라면 위 판결에 의하여 수분양자가 지급하지 않은 수분양대금까지 지급해야하기 때문에 본 경매 투자는 실패하였다고 봐도 과언이 아니다.