최초 소유자가 매도인이 되어 매도한 뒤 해당 건물에 곧바로 임차인으로 지위를 변경하여 영업을 시작할 경우 대항력의 취득 시기(서울고등법원 2007. 5. 15. 선고 2006나100914 판결)

​

자기 소유 건물을 타인에게 매도한 후 바로 그 건물을 임차하여 영업을 시작할 경우 대항력 취득 시기는 소유권 이전등기를 마친 다음날이 된다.

​

사실관계

​(1) 원고는 2004. 5. 18. 소외인과, 원고 소유였던 이 사건 부동산을 소외인에게 매도하고, 소외인로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 1억 원에 임차하되, 원고가 지급할 보증금은 소외인이 원고에게 지급할 매매잔금으로 대신하기로 하는 매매계약 및 임대차계약을 체결하였다. 원고는 2005. 5. 19. 이 사건 부동산에 관한 임대차계약서에 확정일자를 받고, 2005. 5. 20. 소외인 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 원고는 2002. 8. 11. 이 사건 부동산에서 00이라는 상호로 사업자등록을 마치고 그 이후 위 상호의 유흥주점을 경영하여 오다가 2005. 9. 8. 휴업하였다. 
​

(2) 피고는 2004. 5. 20. 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 5억 2천만 원으로 된 근저당권설정등기를 마쳤다.
​

(3) 선순위 근저당권자 주식회사 00은행의 신청에 따라 서울중앙지방법원은 2004. 10. 11. 2004타경35701호로 경매개시결정을 하였다.
​

(4) 위 경매절차에서 원고는 임대차보증금 1억 원을 배당 요구하였고, 참가인은 법정기일 2004. 5. 20.인 소외인의 취득세 및 가산세 합계 60,408,470 원에 대하여 교부 청구하였다. 
​

(5) 서울중앙지방법원은 2005. 12. 22. 위 경매절차에서 1순위 주식회사 국민은행에게 512,706,744 원, 2순위 서울특별시관악구청에게 당해세 18,806,130 원을 배당하고, 나머지 69,005,965 원을 피고에게 배당하는 배당표를 작성하였다.
​

(6) 원고는 배당기일에 출석하여 피고 배당액 전액 및 주식회사 국민은행의 배당액 중 3천만 원에 대하여 이의를 제기하고, 이 사건 배당이의 소를 제기하였다. 이에 따라 서울중앙지방법원은 2006. 1. 3. 2006년금제110호로 배당액 전액 69,051,338 원을 공탁하였다. 참가인은 배당기일에 출석하지 아니하였다.

​

원고의 주장

원고는 2004. 5. 18. 소외인로부터 이 사건 부동산을 임차하였고, 이미 그 이전부터 이 사건 부동산에서 유흥주점을 경영하면서 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 마쳤으므로, 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 이 정한 대항력을 취득하였고, 2004. 5. 19. 임대차계약서에 확정일자를 받았으므로 2004. 5. 20.자로 상가건물임대차보호법 제5조 제2항 이 정한 우선변제권을 취득하였다. 따라서 원고는 이 사건 부동산 매각대금에서 피고보다 우선하여 배당받을 권리가 있다. 

​

법원 판단
자기 소유 주택에 주민등록을 마치고 거주하다가 그 주택을 타인에게 매도하고 이를 매수인으로부터 임차하는 계약을 체결한 후 거주하는 경우, 제3자로서는 주택에 관하여 매수자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐지기 전에는 매도인의 주민등록이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어려우므로 매도인의 주민등록은 매수자 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 날에야 비로소 임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되어, 매도인은 소유권이전등기를 마친 다음날부터 주택임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 갖춘 것이 된다(대법원 2000. 2. 11. 선고 99다59306 판결 등 참조). 이러한 법리는 상가건물 임차인이 그 소유 상가에서 부가가치세법 등이 정한 사업자등록을 마치고 상가를 점유하다가 이를 타인에게 매도하고 이전 등기한 경우에도 마찬가지로 적용된다.
​

원고는 2004. 5. 20. 소외인 앞으로 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 따라서 원고가 그 이전부터 위 부동산에서 영업하면서 사업자등록을 마쳤더라도 그 사업자등록은 소유권이전등기일 다음날인 2004. 5. 21.에야 비로소 상가임대차를 공시하는 유효한 공시방법이 되어 원고는 그 때부터 상가건물임대차보호법 제3조 제1항이 정한 대항력을 취득하였다. 피고는 2004. 5. 20. 근저당권설정등기를 마쳤으므로 원고는 피고에 대하여 상가건물임대차보호법 제5조 제2항 이 정한 우선변제권을 주장할 수 없다. 

​

판례 해설

주택임대차보호법 제3조 1항에서는 “임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 하여 같은 날 성립할 가능성이 있는 근저당권자와 순위에 있어서 법률적 문제가 발생하지 않도록 규정하고 있다. 즉 주임법상의 임차인에 관하여는 법에서 특별히 대항력과 우선변제권을 인정하는 것이므로 원래의 담보물권자인 근저당권자와 같은 날 발생할 수 있는 상황을 고려하여 최소한 근저당권자를 다소 우월적인 지위에 두어 보호하고자 한 것이다.

​

대상판결의 사실관계처럼 자신의 건물을 매도한 이후 그 자리에서 그대로 임차인으로서 영업을 한 경우(즉 소유자에서 임차인으로 지위만 변경)에는 그 점유는 소유자로서 그리고 임차인으로서의 각 점유가 그대로 이어져온 것이기 때문에 위 법리가 적용되지 않는 것이 아닌가하는 의문이 있었으나, 법원은 비록 점유가 지속되어 온 것이라고 하더라도 제3자의 입장에서는 소유권 이전등기가 경료된 시점에 비로소 임차인으로서의 점유가 시작되었음을 인식할 수 있는 것이므로 위 법리가 적용될 수 있다고 보았으며 주임법 제3조 제1항을 충실히 적용하여 그 다음날부터 대항력 또는 우선변제적 효력이 발생한다고 판단했다.

​

우선변제효나 대항력 모두 임차인에게 법률상 특별히 인정되는 권리이기 때문에 이를 엄격히 해석하고자 하는 대상판결의 태도가 지극히 타당하다고 보인다.