다수의 구분점포를 통으로 임차한 경우 소액임차인 판단 기준

  소액임차인의 최우선변제권과 관련하여, 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있고, 동법 제14조 제3항은 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다고 규정하고 있다.

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   비교적 명확한 법조항이긴 하나, 다수의 구분점포를 임차한 경우, 상가건물 임대차보호법상 최우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 보증금을 판단함에 있어서 각각의 구분점포별로 판단해야 되는 것인지 아니면 구분점포 전부를 합산하여 판단해야 되는지 문제된다. 실제 벌어졌던 사건을 통해 판례의 태도를 이해해 보자.

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   a는 甲상가건물의 지하 1층 구분점포 중 32개 구분점포를 임차하여 벽체 등의 구분 없이 하나의 사업장으로 사용하면서 그곳에서 헬스장을 운영하여 왔다. a가 임차한 32개 구분점포 중 5개의 구분점포는 b의 소유였는데, a는 b로부터 위 5개의 구분점포를 임차하면서 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다. 그런데 a와 b사이에 작성된 임대차계약서 5건은 모두 같은 날인 2009. 12. 20. 작성되었고, 동일한 계약서 양식을 사용하였으며, 보증금 및 월차임의 기재를 제외한 나머지 계약내용이 모두 동일하였다. 그런데 위 구분점포 중 하나가 경매되어 c에게 낙찰되었는데, a는 경매가 실행된 해당 점포의 환산보증금이 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 3,110만 원으로서 구 상가건물 임대차보호법 제14조 및 구 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 제1호가 정한 기준금액인 5,000만 원을 초과하지 않으므로 상가건물 임대차보호법 제14조의 소액임차인에 해당한다는 이유로 3,110만 원을 배당 받았다. 이에 대해 b의 채권자 d는 a가 b로부터 임차한 5개 구분점포 전부에 대하여 상가건물 임대차보호법상 환상보증금이 1억 2,000만 원인바, a가 소액임차인에 해당하지 않는다는 이유로 배당이의의 소를 제기하였다.

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   위 사건에서 대법원 2015. 10. 29.선고 2013다27152판결은, “임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인으로부터 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우와 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있을 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있다고 하더라도 그 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받는 임차인의 범위를 판단해야 한다.”고 판시하여, 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성한 사실을 근거로 임대차관계 역시 구분점포 각각에 관하여 별도로 성립한 것으로 보아, 소액임차인에 해당하는 보증금도 구분점포별로 판단되어야 한다는 원심을 파기하였다.

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   결국 위 사안에서 a가 b소유의 5개 구분점포 각각에 관하여 별개의 임대차계약서를 작성하였다고 하더라도, 그 5개 구분점포 각각에 관하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 봄이 타당한바, a는 소액임차인이 아니라는 결론에 도달된다.