소액 임차권 설정, 사해행위로 인한 배당취소 사례

  소액 임차권 설정이 사해행위라는이유로 배당을 부정한 사례(대법원 2015. 5. 28. 선고 2015다2553 판결

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 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보 물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조에서 정한 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다.

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사실관계

 (1) 피고가 b과 사이에 2012. 5. 2. 원심 판시 주택(이하 `이 00아파트`라 한다)을 임차하기로 하는 임대차계약(이하 `이 사건 임대차계약`이라 한다)을 체결할 당시 이 00아파트에 관하여 원고 앞으로 채권최고액 3억 300만원의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었을 뿐 아니라, 금융기관을 채권자로 하는 청구금액 4,038,702원의 가압류기입등기가 마쳐져 있는 상태였고, 이 사건 임대차계약 체결 무렵 이 00아파트의 시 가는 하위평균가가 2억 5,250만 원, 상위평균가가 2억 7,250만 원에 지나지 아니하여 위 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못하였는데, 피고는 부동산중개업자 등을 통하여 이러한 권리관계를 확인하였을 것으로 보임에도 이 사건 임대차계약을 체결하였다.  

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 (2) 원심은, b이 채무초과상태에서 체결한 이 사건 임대차계약이 일반 채권자들에 대한 공동담보 부족을 초래하는 사해행위라고 인정하면서도, 피고가 그 공동담보 부족을 알지 못하였다고 보기에 부족한 사정들을 들어 선의의 수익자라는 피고의 항변을 인용하였다.

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법원 판단

 주택임대차보호법 제8조 의 소액보증금 최우선변제권은 임차목적 주택에 대하여 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세 등에 우선하여 변제받을 수 있는 일종의 법정담보 물권을 부여한 것이므로, 채무자가 채무초과상태에서 채무자 소유의 유일한 주택에 대하여 위 법조에서 정한 임차권을 설정해 준 행위는 채무초과상태에서의 담보제공행위로서 채무자의 총재산의 감소를 초래하는 행위가 되는 것이고, 따라서 그 임차권설정행위는 사해행위취소의 대상이 된다. 그리고 사해행위취소소송에서 채무자의 제3자에 대한 법률행위가 객관적으로 사해행위에 해당하는 경우에 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자가 그 법률행위 당시 선의였다는 사실을 증명할 책임이 있다( 대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다104564 판결 등 참조).

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 한편, 위 법조에서 정한 요건을 갖춘 임차인에 대하여는 선행의 담보권자 등에 우선하여 소액보증금을 회수할 수 있도록 한 입법 취지에 비추어 보면, 위 법조에서 정한 임차권을 취득하는 사람은 자신의 보증금회수에 관하여 상당한 신뢰를 갖게 되고, 따라서 임대인의 채무초과상태 여부를 비롯하여 자신의 임대차계약이 사해행위가 되는지에 관하여 통상적인 거래 때보다는 주의를 덜 기울이게 될 것으로 보이나, 그렇다고 하여 수익자인 임차인의 악의 추정을 쉽게 번복할 것은 아니고, 실제로 보증금이 지급되었는지, 그 보증금의 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리제한관계가 있어서 임대인의 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험칙을 통하여 합리적으로 판단하여야 한다( 대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결 , 대법원 2012. 8. 23. 선고 2012다20222 판결 등 참조).

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 본 법리를 위 사례에 위와 같은 원심의 판단에는 사해행위에서 수익자인 임차권자의 악의 추정 및 선의 증명책임에 관한 법리를 오해하고 논리와 경험의 법칙에 반하여 자유심증주의의 한계를 벗어남으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

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판례해설

 원칙적으로 임차인은 단순 채권자 일뿐 집행권원을 받지 않은 이상 배당 받을 수 없으나 주택임대차보호법의 요건에 부합하는 한도 내에서 자신에게 우선변제권이 있는 한 자신의 순위에 따라 배당 받을 수 있고 주택임대차보호법의 요건을 갖추는 일정액의 임차인은 자신의 순위와 상관없이 무조건 일정액수에 관하여 배당을 받을 수 있다.

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 그러나 이와 같은 법리를 악용하여 경매 들어갈 즈음 일부러 임차권을 만들어 선순위 채권자를 해하는 임차인들이 늘어나자 법원에서는 주택임대차보호법상의 적용 요건을 강화하는 한편 사해행위 법리를 동원하여 소액 임차인을 부정하게 되었다.

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 위의 경매 직전이라고 함은 채무자가 이미 채무 초과상태에 직면해 있는 상태를 말하고 이 상황에서 또 다른 채권을 만드는 것은 다른 채권자를 해하는 행위로서 사해행위에 해당한다고 보아 수익자인 소액임차인이 악의일 경우에 다른 채권자의 취소를 받아들여 소액임차인으로서 배당을 부인하였던 것이다.

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 더 나아가 임차인의 악의를 판단하는데 있어서 임차인과 채무자 즉 임대인과의 관계, 보증금의 액수가 상식적인지 여부 그리고 임차권의 발생 시기 등을 종합하여 판단하는바 대상판결은 보증금이 비상식적인 금액이었기 때문에 이에 비추어 임차인이 악의임이 인정되었고 결국 파기환송된 것이다.