재매각을 초래시킨 공유자에 대한

매각기일 미 통지의 효과

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 부동산의 일부지분에 대한 경매에서 공유자는 매각기일까지 최고매수신고가격과 같은 가격으로 경매채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 부동산의 공유자에게 매각을 허가해야 하는데, 이를 공유자의 우선매수권이라고 한다. 한편 법원은 공유관계에 있는 부동산의 일부 지분을 경매하는 경우에는 다른 공유자들에게 경매개시결정이 있다는 것을 통지해야 하는데, 만일 이러한 통지 없이 경매가 진행된 경우라면 이는 위법한 경매절차에 해당한다.

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   그런데 문제는 우선매수권을 행사한 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않아 재매각절차가 진행된 경우에도 그 공유자에게 매각기일과 매각결정기일의 통지를 해야 하는 것인지 여부이다. 결론부터 이야기하면, 재매각절차를 초래시킨 공유자에게 매각결정기일의 통지를 하지 않아도 경매절차가 위법하거나 매각허가결정의 이의사유가 되지 않는다.

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   실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.
 
   甲토지에 대한 a의 공유지분을 경매목적물로 하는 경매절차가 진행 중에, 甲토지의 일부 공유지분을 취득한 b는 2013. 6. 14. 공유자의 지위에서 경매목적물인 a의 공유지분을 우선매수하겠다는 내용의 우선매수신청서를 제출하였다. b는 2013. 6. 18. 실시된 매각기일에서 우선매수신고를 한 공유자로서 최고가매수신고인이 되었고, 2013. 6. 25. b에 대한 매각허가결정이 선고되었다. 위 매각허가결정이 확정되자, 경매법원은 대금지급기가한을 2013. 7. 31.로 정하여 b에게 통지하였는데, b는 위 대금지급기한까지 대금을 지급하지 않았다. 이에 재매각절차가 진행되어 2014. 2. 25. 실시된 매각기일에서 c가 최고가매수신고인이 되었고, 2014. 3. 4. c에 대한 매각허가결정이 선고되었다. 한편 위 재매각절차에서 공유지분권자인 b에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락되었던바, b는 이를 이유로 c에 대한 매각허가결정에 대하여 이의를 제기하였다.

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   위 사건에서 법원은, “공유물지분에 대한 경매에서 민사집행법 제140조에 정한 우선매수권을 행사하여 매각허가결정을 받은 공유자가 대금지급기한까지 대금을 지급하지 아니하여 재매각절차가 진행된 경우에, 이러한 공유자는 이미 민사집행법 제139조 제1항, 제140조에 의한 보호를 받았다고 할 것일 뿐만 아니라, 그 재매각절차에서는 민사집행법 제138조 제4항에서 정한 ‘전의 매수인’에 해당하여 매수신청을 할 수도 없으며, 나아가 임차인이나 근저당권자 등과 같이 경매목적물 자체에 대한 양도 또는 인도를 저지할 권리를 보유하고 있다든가 경매의 결과 그 권리를 상실하게 되거나 그 피담보채권액이 최저매각가격의 결정에 있어 참작될 수 있는 지위에 있지 아니하고, 오히려 경매의 목적인 다른 공유자의 공유지분이 경매되더라도 자기의 권리 자체는 경매 전과 전혀 다를 바 없는 지위에 있을 뿐이므로, 그 재매각절차에서 ‘전의 매수인’에 해당하는 공유자에 대한 매각기일과 매각결정기일의 통지가 누락되었다고 하더라도 이를 위법하다거나 민사집행법 제121조 제1호에 정한 매각허가 이의사유인 ‘집행을 계속 진행할 수 없는 때’에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 판시하였다(대법원 2014. 9. 2.자 2014마969결정).

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   참고로 공유자가 민사집행법 제140조의 우선매수권제도를 이용하여 채무자의 지분을 저가에 매수하기 위하여 여러 차례에 걸쳐 우선매수신고만 하여 일반인들이 매수신고를 꺼릴 만한 상황을 만들어 놓은 뒤, 다른 매수신고인이 없는 때에는 매수신청보증금을 납부하지 아니하는 방법으로 유찰이 되게 하였다가 최저매각가격이 그와 같이 하여 저감된 매각기일에 다른 매수신고인이 나타나면 그때 비로소 매수신청보증금을 납부하여 법원으로 하여금 공유자에게 매각을 허가하도록 하는 것에는 민사집행법 제121조, 제108조 제2호의 “최고가매수신고인이 매각의 적정한 실시를 방해한 사람”에 해당되는 매각불허가사유가 있다고 할 것이다(대법원 2010. 3. 4.자 2008마1189 결정).