대지지분권없는 구분소유자를 상대로 한 건물철거청구와 매수청구권

  대지지분권과 건물 구분소유권이 분리되면서 대지지분권없이 구분소유권만이 존재하는 건물이 현실적으로 적지않게 존재한다. 이 때, 대지지분소유자가 해당 대지지분에 해당하는 건물 구분소유자를 상대로 지료 내지 부당이득반환과 같은 금전청구를 하는 것과 별개로, 구분소유건물의 철거를 구하거나, 아니면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조에서 정하는 구분소유권 매도청구권행사를 고려할 수 있는데, 관련 쟁점은 다음과 같다.

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  구분소유권 매도청구권의 자세한 내용은 다음과 같다.

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 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권)
 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다

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  한편, 유사한 내용으로 법정지상권 소멸 후 지상권설정자가 지상권자에 대해 건물매수를 청구할 수 있는 규정을 생각해 볼 수 있다. 구분소유건물에 대한 법정지상권이 소멸된 이후에는 이 규정의 적용도 가능할 수 있는데, 시가에 매수한다는 점에서는 집합건물법 제7조와 대동소이하다.

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 민법 제285조(수거의무, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 한다.
② 전항의 경우에 지상권설정자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유없이 이를 거절하지 못한다.

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매수청구권이 인용된 판결주문례는 다음과 같다.

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1. 피고 강00은,
 가. 원고 진00으로부터 191,910,000원을 지급받음과 동시에 원고 진00에게 별지목록 기재 부동산 중 9.58/24.46 지분에 관하여, 2015. 4. 6.         매매를 원인으로 한,
 나. 원고 배00로부터 298,090,000원을 지급받음과 동시에 원고 배00에게 별지목록 기재 부동산 중 14.88/24.46 지분에 관하여, 2015. 4. 6.         매매를 원인으로 한,  
   각 소유권이전등기절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고들의 부담으로 한다.
 라는 판결을 구합니다.

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  한편, 토지주는 법정지상권 등 건물존립의 권원이 없는 건물 구분소유자를 상대로 철거청구권을 행사할 수 있는데, 철거청구권을 행사하기 위해 굳이 매수청구권을 먼저 행사할 필요는 없다. 결국, 두 청구권의 행사는 토지주의 선택이라고 할 수 있다.

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 대법원 2011.9.8. 선고 2011다23125 판결 [건물철거등]

집합건물 부지의 소유자가 대지사용권을 갖지 아니한 구분소유자에 대하여 철거를 구하는 외에 집합건물법 제7조에 따라 전유부분에 관한 매도청구권을 행사할 수 있다고 하더라도 위 조항에 따른 매도청구권의 행사가 반드시 철거청구에 선행하여야 하는 것은 아니다.

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  그리고, 집합건물 전체가 아니라 집합건물 중 일부 구분소유건물만을 철거하는 것이 현실적으로 가능할 수 있을지, 이를 판결로 구하는 것이 가능할지 실무상 논란이 많이 되고 있지만, ‘일부 구분소유건물만에 대한 철거가 기술적으로 반드시 불가능하지는 않은데다가, 가사 불가능할 수 있다고 하더라도 이는 집행과정에서의 문제로 판단하여 철거판결선고에는 장애사유가 되지않는다’고 판단되고 있다.

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 대법원 2011.9.8. 선고 2011다23125 판결 [건물철거등]

 피고들이 구분소유한 전유부분만을 철거하는 것이 사실상 불가능하다고 하더라도 이는 집행개시의 장애요건에 불과할 뿐이어서 원고의 철거청구를 기각할 사유에 해당하지 아니하므로, 이를 구할 소의 이익이 없다고 볼 수 없다.