최저매각가격 결정의 중대한 흠은

매각허가 이의사유가 된다.

우리 민사집행법은 매각허가에 대한 이의신청사유의 하나로 최저매각가격의 결정에 중대한 흠이 있는 때를 규정하고 있다(민사집행법 제121조 제7호). 최저매각가격은 경매목적물에 대한 감정에 따라 결정된다는 점을 고려할 때, 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법 사유가 존재하거나 감정에 의해 산정된 평가액이 사회통념에 반할 정도로 현저히 부당한 경우에는 매각허가에 대한 이의신청사유가 된다. 

   이에 대해 우리 법원 또한, “최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저매각가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없으나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정 평가의 일반적 기준에 현저하게 반한다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 한다.”고 판시한바 있다(대법원 2004. 11. 9.자 2004마94 결정). 

   이러한 법원의 최저매각가격 결정의 중대한 하자 판단 기준을 좀 더 구체적으로 살펴보면 다음과 같다. 

   ① 이 사건 경매목적물 중 건물에 있어서 등기부상 세멘부록조 세멘와즙 평가건창고1동 건평 15평 5흡의 부분은 실지는 세멘트 단즙으로 개조되어 공장으로 사용중이다. 그런데 감정서 기재를 보면, 위에서 본 부분의 평가를 모두 실지 현상대로 하지 아니하고 오직 등기부상의 표시에만 의존하여 평가하고 있다. 경매법원은 이와 같은 잘못된 평가를 기준으로 하여 이 사건 경매를 진행하고 있다. 그렇다면 경매법원이 한 평가절차에는 위법이 있다(대법원 1968. 8. 26.자 68마798 결정).

   ② 근저당권의 채권최고액은 그 목적 부동산의 시가에 미치지 못함이 일반적이라 할 것임에도 그 평가 기준일로부터 5년여 전에 설정된 근저당권의 채권최고액이 이미 감정평가액을 초과하고 있고, 그 이후에도 수차에 걸쳐 그 평가액을 넘는 금액을 채권최고액으로 하는 근저당권이 추가로 설정되었으며, 개별공시지가에 따라 계산한 토지의 가격이 감정평가액의 수배에 달할 뿐 아니라, 실제 매매 사례 또한 그 감정평가액을 훨씬 초과하는 점에 비추어, 그 감정평가는 객관적으로 보아 현저히 부당하다(대법원 1995. 7. 12.자 95마453 결정).

   ③ 경매 대상 토지인 임야가 도시계획상 자연녹지지역 내에 설치된 공원으로서 그 사용, 수익에 있어서 공법상의 제한이 있다고 하여도 그 지상에 식재된 수목이 경제적 가치를 가지지 않는 것은 아니므로, 경매법원으로서는 마땅히 위 수목의 가액을 포함하여 경매 대상이 된 임야의 가액을 평가하여야 함에도 불구하고 위 수목의 가액을 제외시킨 채 오직 토지가격만을 평가하여 이를 그대로 최저입찰가격으로 결정한 것은 그 가격결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당한다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정). 

   ④ 구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되어 전유부분에 대한 경매개시결정이 있는 경우에 집행법원은 신청채권자에 대한 보정명령이나 감정인에 대한 사실조회 등을 통하여 저당권설정 당시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었는지 여부를 조사하여 적어도 저당권설정시에 저당권설정자가 대지사용권을 취득하고 있었다면 저당권의 효력이 대지사용권에도 미치므로 대지사용권을 경매목적물에 포함시켜 그에 대한 감정평가액을 포함하여 최저매각가격을 정하여야 하는바, 대지사용권이 반영되지 아니한 감정평가에 터 잡아 최저매각가격이 결정되는 경우 이는 최저매각가격의 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당한다(대법원 1997. 6. 10.자 97마814 결정 및 의정부지방법원 2004. 10. 7.자 2004라141 결정).