다가구주택 중개업자는

등기 안 된 권리관계도 설명해야 한다

  공인중개사가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개하는 경우에 부동산 등기부등본상의 근저당권 내역 뿐 아니라 선순위 임차인의 임대차보증금 액수와 계약기간 등 다른 임차인의 입주 현황과 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 설명할 의무가 있고, 이를 해태하는 경우 손해배상책임을 지게 된다. 다만 임차의뢰인이 임대차계약을 체결할 당시 다가구주택이 여러 호실로 구분되어 있어 선순위 임차인이 존재할 수 있다는 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우에는 공인중개사의 책임이 일부 제한 될 수 있다.
 
   이와 관련하여 대법원 2012. 1. 26.선고 2011다63857 판결은, “중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개함에 있어서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인, 설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.”고 판시한 바 있고,

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   대구지방법원 2013. 6. 14.선고 2013가단5241 판결은, “공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제25조 제1항은 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있음을 명시하고 있으며, 중개대상물의 권리관계에는 현재 권리상태 뿐만 아니라 장차 예견되는 장래의 권리관계도 포함된다고 할 것이고, 이 사건 건물과 같은 다가구주택은 경매절차에서 다수의 소액임차인들로 인한 다른 권리자들이 배당을 받지 못하는 경우가 빈번하게 발생하므로, 중개업자가 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개할 경우에는 소액임차인이 존재할 가능성 및 장차 있을 수 있는 경매절차에서의 배당가능성에 대해서도 제대로 설명할 의무가 있다고 할 것이다. 최우선변제권이 있는 소액임차인에 대한 설명은 곧 배당가능성에 대한 설명으로 이어질 수밖에 없다고 할 것이다.”라고 판시한 바 있다.

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   이러한 일련의 법원의 판단을 살펴볼 때, 다가구주택에 대한 임대차계약을 중개하는 공인중개사는 해당 주택과 관련된 임대차보증금의 총액만을 추정해 구두로 임차의뢰인에게 알려주는 것으로 그 책임을 다 했다고 볼 수 없고, 구체적인 임대차보증금 및, 임대차 시기와 종기에 대해서도 설명해야 한다. 다만 임차의뢰인 역시 계약 당사자로서 적극적으로 공인중개사에게 선순위임차인과 관련된 정보의 제시를 요구하는 등 사실관계를 적극적으로 확인해야 하는 의무가 있음을 명시해야 한다