구조가 구분되지 않는 구분등기의 경매절차는 무효

집합건물 내 각 점포가 구조상 이용상 독립되었다고 볼 수 없는 경우 각 구분등기는 무효이고 그에 따라 진행하는 경매절차 역시 무효(대법원 2015. 9. 14. 자 2015마813 결정).

사실관계

 기록에 의하면, 이 사건 경매개시결정에 대한 이의를 신청한 신청인이 원심에서 2014. 11. 26.자 준비서면을 통하여 종전의 주장을 번복하여, 원심결정에 첨부된 별지 기재 각 점포(이하 ‘이 사건 각 점포’라고 한다)가 현재는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제1조의2 소정의 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건인 구분점포의 경계표지나 건물번호표지 등의 요건을 갖추고 있지 못하나, 이 사건 각 점포가 속한 부산 북0 (주소 생략)외 3필지 지상 0000 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)의 사용승인 당시인 2008. 3. 31.경에는 위와 같은 경계표지 등 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건을 모두 갖추고 있었다고 진술하였다.

법원 판단

 그러나 이 사건 각 점포가 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건을 모두 갖추었다는 주장에 관하여 원심결정 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 각 점포는 이 사건 건물의 일부에 불과할 뿐 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있다고 볼 수 없고, 또한 집합건물법 제1조의2 및 같은 법 시행령 제2조 , 제3조에 규정된 완화된 요건마저도 갖추지 못하였다고 판단한 다음, 이 사건 각 점포가 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 부동산등기부상으로도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도 그러한 등기는 그 자체로 무효이고 그러한 등기에 기초한 이 사건 근저당권 역시 무효라 할 것이므로,이와 같이 무효인 이 사건 근저당권에 기한 이 사건 경매개시결정은 위법하다고 판단하였다.

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 관련 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 원심의 위와 같은 판단은 정당하고, 거기에 재항고 이유 주장과 같이 집합건물법상 구분소유의 성립요건에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.

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판례해설

 우리나라 물권의 성립요건은 구조상 이용상 구분되는 독립성을 갖추고 있어야 하고 이와 같은 요건을 갖추지 못하였을 경우 결국 해당 등기는 무효이다.

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 문제는 이와 같이 무효인 등기에 터잡아 근저당을 설정하고 채무불이행으로 말미암아 담보권 실행을 위한 경매를 진행한 경우 해당 경매 또한 무효로 되고 결국 근저당권자는 실질적으로 담보권을 실행할 방법이 사라진다는 점이다.

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 실제 대규모 점포 특히 한 개의 층에 단지 파티션만을 기준으로 점포를 구분한 경우 구조상 이용상 독립성을 갖추지 못하여 구분 등기가 대부분 무효로 되어 본 구분소유권에 근저당권을 설정한 은행 측에서는 수십억 원의 재산적 피해를 입고 있는 실정이다.

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 각 당사자 간 즉 대규모 점포의 분양자와 은행과의 계약 당시의 상황 그리고 은행 측의 손실 현황 등을 고려한다면 다소 안타까울 수 있으나 또 다른 측면인 물권의 강행법규성을 생각한다면 판례의 태도가 타당하다고 보지 않을 수 없다.