공동임대인 중 일부가 행한

임대차계약해지 통보는 무효이다

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  여러 사람이 공유하고 있는 부동산에 대한 임대차계약을 해지할 때 공동임대인 중 일부만 해지의 의사표시를 한 경우에는 임대차계약은 해지되지 않고 여전히 유지된다. 이 경우에는 공동임대인 전원의 해지의 의사표시가 임차인에게 도달한 경우에 비로소 임대차계약이 적법하게 해지 된다. 실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.
 
   甲건물의 공동지분권자인 a, b, c는 2011년 d와 월 수익금 70%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결하였는데, 이후 d는 e와 2013. 4.부터 2018. 4.까지 임대차보증금 3천만 원, 월  차임 7백만 원을 받기로 하는 전대차계약을 체결하였다. 그런데 그 후 d가 차임을 연체하자 甲건물의 공동지분권자 a, b는 2014. 12. d와의 임대차계약을 해지하면서 d와 e간의 전대차계약은 무효인바 점유권원이 없는 e는 퇴거하고 甲건물을 인도하라는 소송을 제기하였다.

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   이 사건에서 법원은, “여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 해지해야 한다. a, b는 임대차 계약의 일부 당사자에 불과해 d를 상대로 한 해지의 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다”고 판단하였다(서울중앙지방법원 2014가합52051 판결).

  우리 민법은 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.”고 규정하고 있다(민법 제265조). 공유물의 관리란 처분 및 변경에 이르지 않은 것으로서 공유물을 이용, 개량하는 행위를 의미하는바, 공유물을 임대하는 경우가 이에 해당한다. 즉 공유물을 임대하고자 하는 경우 공유자 전원이 아닌 과반수 (1/2지분을 초과하는 경우를 의미한다.) 공유자의 결정으로 임대차계약을 체결하는 것이 가능하다. 즉 합산하여 50%가 넘는 지분을 공유하고 있는 공유자들은 공유물에 대하여 자신들을 계약당사자로 한 임대차계약을 체결할 수 있다. 한편 이렇게 체결된 공유물에 대한 임대차계약을 해지하기 위해서는 임대차계약의 당사자가 된 공동임대인 전원의 계약해지의 의사가 필요하다. 예를 들어 75%의 지분권자들이 계약 당사자가 되어 임대차계약을 체결하였다면 75% 지분권자들 전원이 임대차 계약해지의 의사표시를 해야 계약이 적법하게 해지되는 것이다. 과반수를 넘는 60%의 지분권자들이 임대차 계약해지의 의사표시를 하였다고 하더라도 이를 적법한 계약해지라 볼 수 없다는 점을 유의해야 한다.