부동산 거래와 신의칙상 고지의무
부동산 계약과정에서 신의칙상 고지의무에 대해 논란이 되는 경우가 많다. 거래 상대방에게 투명하게 고지하지 않고 불리한 부분은 감추고 숨기려고 하는 우리 거래문화의 부도덕 때문인데, 계약체결 여부나 거래금액 등에 영향을 미칠 수 있는 크고 작은 사항들이 은폐되면서 갈등과 분쟁이 발생하게 되는 것이다.
예를 들어, 아파트 내에서 일어난 사망사실을 해당 아파트 매매하는 과정에서 매수인에게 고지하지 않은 채 계약이 체결되었다고 가정해보자. 계약과정에서 고지되지 못했음을 이유로 매수인은 계약을 해제하거나 손해배상청구할 수 있을까? 사망 시점이 계약시점 기준으로 6개월 전일 경우와 1년 전, 2년 전일 경우에 달리 판단될 수 있을까? 사망의 원인이 살인사건이나 자살일 경우와 우연한 사고사, 병사일 경우에는 어떤 차이가 있을까? 이런 갈등과 분쟁들이 자주 발생하는 것이다.
최근에도 이와 같은 신의칙상 고지의무가 쟁점이 된 판결이 선고되었다. 다세대주택 한 개 호실을 분양받은 직후 인접지에서 시작된 다른 다세대주택 건축으로 인해 일조와 조망이 침해된 매수인인 원고가 분양업자를 상대로 제기한 소송사건인데, 분양 당시 인접지에서 건축이 될 것을 분양업자가 이미 알고 있었음에도 불구하고 원고에게 이런 사실을 제대로 고지하지 않았다는 점을 청구이유로 한 사건이다.
서울서부지방법원 2015. 5. 1. 선고 2013가단38773 손해배상(기)
1. 인정사실
가. 원고는 2013. 6. 1. 피고들로부터 피고들이 신축한 서울 00구 00동 157-28, 29 000 다세대주택 504호를 149,000,000원에 분양받기로 하는 분양계약을 체결하였다. 원고는 매매대금을 모두 지급한 후 2013. 6. 17. 소유권이전등기를 마쳤다.
나. 한편 주식회사 00주택건설은 2013. 7. 1.경부터 위 000 다세대주택에 인접한 157-26 지상에 6층 다세대주택을 신축하기 시작하였다.
다. 원고가 분양받은 504호는 동쪽으로 거실과 발코니 창문이 나 있고, 북쪽으로는 창이 나 있다. 위 00주택건설의 다세대주택은 504호의 동쪽에 위치해 있으며 원고 건물과는 2m 가량 떨어져 있다.
2. 주장 및 판단
가. 기망행위로 인한 손해배상 청구
갑 6, 7, 12-1 내지 3, 갑 25의 각 기재와 증인 박00의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들은 적어도 원고와 위 분양계약을 체결하기 전에는 위 000 다세대주택에 인접하여 신축건물이 들어설 예정임을 알고 있었던 사실이 인정된다.
위 신축 다세대 주택으로 인하여 원고가 채광 및 조망에 있어서 수인한도를 넘는 정도의 침해를 당하였는지는 분명하지 않다. 그러나 앞서 본 504호의 위치 및 구조와 신축 다세대주택의 층수 및 두 건물 사이의 거리 등에 비추어 보면 위 신축 다세대주택은 504호의 조망 및 채광에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 이러한 사정은 원고가 다세대주택의 매수 여부를 결정하는 데 고려하는 중요한 요소 중 하나라고 할 것이므로 피고들로서는 이를 원고에게 직접 또는 분양을 위임받은 자들을 통하여 알려 줄 신의칙상의 의무가 있다고 할 것이어서, 피고들이 이를 위반한 잘못은 인정된다.
그러나 피고들에게 위와 같은 잘못이 있다고 하더라도, 갑 15의 기재만으로는 원고가 그 주장과 같은 분양가격의 차액에 상당하는 손해를 입었다고 인정하기에는 부족하고, 달리 증거가 없다.
따라서 이 부분 원고의 청구는 이유 없다.
1심 법원은, 원고에 대한 분양 당시에 분양업자는 인접지에서의 건축예정사실을 이미 알고 있었지만 이 사실을 원고에게 고지하지 않았고, 이는 신의칙상 고지의무를 위반한 것임을 인정하였다. 하지만, 원고가 감정 등의 방법으로 이로 인한 손해배상액수를 입증하지 못했다는 이유로 이 부분 원고청구를 기각하였다. 소송법상 배상액수에 대한 입증책임 부담이 원고에게 있는 이상 부득이한 판단이다.
그후 항소심에서는 손해액수에 대한 감정이 이루어졌고, 이를 근거로 피고에 대한 배상을 명하는 판결이 선고되었다.
서울서부지방법원 2016. 10. 6.선고 2015나2793 손해배상(기)
갑 6, 7, 12-1 내지 3, 갑 25의 각 기재와 제1심 증인 박00의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고들은 적어도 원고와 위 분양계약을 체결하기 전에 위 000 다세대주택(이하 ‘이 사건 다세대주택’이라고 한다)에 인접하여 신축건물이 들어설 예정임을 알고 있었던 사실이 인정되고, 앞서 본 504호의 위치 및 구조와 신축건물의 층수 및 두 건물 사이의 거리 등에 비추어 보면 위 신축건물은 이 사건 다세대주택 504호의 조망 및 채광에 상당한 영향을 미칠 것으로 보이고, 이러한 사정은 원고가 이 사건 다세대주택 504호의 매수 여부를 결정하는데 고려하는 중요한 요소 중 하나라고 할 것이므로, 피고들로서는 이를 원고에게 직접 또는 분양을 위임받은 자들을 통하여 알려 줄 신의칙상의 의무가 있다고 할 것인데, 피고들이 이를 고지하지 않음으로써 위 신의칙상 의무를 위반한 잘못이 인정되므로, 피고들은 원고에게 위와 같은 사실을 고지하여야 할 의무를 위반함으로 인한 손해를 배상하여야 한다.
그리고 이 법원의 감정인 000에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 위 신축건물의 신축으로 인하여 이 사건 다세대주택 504호의 일조권이 침해되어 2,940,000원 상당의 가치가 하락하는 손해가 발생하였으므로, 피고들은 연대하여 원고에게 위 금원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.
판결결과에서 보는 바와 같이, 1억5천만원이라는 분양금액에 비해 인정된 배상금액은 3백만원 정도에 불과했다. 이 금액은 원고의 체감손해액에 턱없이 부족함은 물론, 감정비용 등 소송비용에도 미치지 못할 정도의 소액인 바, ‘불리한 사실을 감추고서도 일단 거래를 성사시키고 보자’는 식의 부도덕한 거래관행에 철퇴를 내릴 수 없는 우리 재판제도의 한계를 실감케한다. 위자료 액수를 대폭 상향하거나 징벌적 손해배상제도를 도입할 필요성이 있다고 본다.
