우선매수신고를 한 공유자에 대한 후속절차 이행 기회 미부여는 

매각불허사유다.

경매절차에서 매각허가에 대한 이의사유는 민사집행법 제121조에 열거된 것에 한정되며, 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 매각허가에 대한 이의가 정당하다고 인정한 경우 매각을 허가하지 아니한다(민사집행법 제123조). 이와 관련해서 최근 우선매수신고를 한 공유자에게 후속절차 이행의 기회를 부여하지 않는 경우 민사집행법 제121조 제7호 “경매절차에 중대한 잘못이 있는 때”에 해당한다고 하여 매각불허가 사유라는 판결이 나왔다. 문제가 된 사실 관계는 다음과 같다.

채권자 a의 신청에 의하여 개시된 甲부동산에 대한 경매절차에서 , 甲부동산의 공유자인 b는 2016. 3. 28. 집행법원인 제1심 법원에 기일 전 공유자 우선매수신고서를 제출하였다. 제1심 법원의 사법보좌관은 2016. 6. 13. 매각기일을 일괄 지정하여 공고 및 통지하였고, 같은 날 ‘공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없다.’는 내용의 특별매각조건을 정하여 고지하였다. 2016. 7. 18. 열린 제1회 매각기일은 입찰자가 없어 입찰불능으로 기일이 종결되었고, 2016. 8. 22.에 열린 제2회 매각기일에서는 20,000,000원을 신고하여 공동입찰한 c와 d가 최고가매수인으로 결정되었다. 그러자 위 공유자 b는 2016. 8. 24.에서 “제1회 매각기일에 보증금을 지참하고 출석하였으나, 집행관은 사건 호명이나 공유자의 호명도 없이 기일을 종결하였다. 제2회 매각기일에 출석하여 공유자우선매수신고를 하겠다고 하니, 집행관은 특별매각조건에 따라 이번 기일에는 우선매수의 효력이 없다고 하면서 공유자의 우선매수신고를 받아주지 않고 최고가매수신고인을 결정하였다. 따라서 공유자가 사전에 미리 우선매수신고를 해 두었음에도 불구하고, 집행관이 제1회 매각기일에서 사건 호명과 공유자를 호명함이 없이 매각기일을 종결시킨 것은 중대한 절차상의 하자이므로, 매각이 불허가되어야 한다.”는 취지로 제1심 법원에 매각불허가결정 신청을 하였고, 이에 제1심 법원의 사법보좌관은 매각불허가결정을 하였다.

위 사건에서 법원은, “공유자가 매각기일 전에 미리 공유자우선매수신고를 서면으로 한 경우에는 이는 해당 매각기일에 최고가매수신고인이 있을 경우에는 그와 같은 가격으로, 매수신고가 없는 경우에는 최저매각가격으로 각 우선매수권을 행사하겠다는 의사를 표시한 것으로 보아야 하므로, 해당 매각기일에서의 지위는 최고가매수신고인과 크게 다르지 않고, 따라서 매각절차를 진행하는 집행관으로서는 최고가매수신고인의 지위에 준하여 사전 매수신고를 한 공유자의 성명과 가격을 부른 다음 매수신고에 따른 민사집행법 제113조의 보증을 제공할 것인지 여부를 확인하여 보증 제공 여부에 따른 후속절차를 진행하고 이를 기일입찰조서에 적절한 방법으로 기재하여야 할 것이다. 만약 집행관이 매각기일에서 위와 같은 절차를 소홀히 하여 사전 매수신고를 한 공유자를 호명하는 등의 방법으로 출석여부를 확인하고 그에게 보증의 제공 등 후속 절차를 이행할 수 있는 기회를 부여하지 않았다면, 이는 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차위반이 되어 민사집행법 제127조 제7호에서 정하고 있는 ”경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때“에 해당한다고 보아야 한다.”라고 판시하였다(대구지방법원 2016. 11. 16.선고 2016라463 결정).

공유자의 우선매수권을 규정한 취지는, 공유자는 공유물 전체를 이용 관리하는 데 있어 다른 공유자와 협의하여야 하고, 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에, 공유지분 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 지분을 매수할 기회를 주는 것이 타당하다는데 있다. 이와 같은 점을 고려할 때, 우선매수신고를 한 공유자에게 후속절차 이행의 기회를 부여하지 않는 경우는 민사집행법 제121조 7호 경매절차에 중대한 잘못이 있는 때에 해당하여 매각불허가 사유가 된다.