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임차부동산이 경매개시 된 경우 임차인의 차임지급의무
임차한 부동산에 설정되어 있던 저당권이 실행되어 경매가 진행되는 경우 임차인은 차임을 계속 지급해야 할까? 임차인이 경매진행과 상관없이 임차한 부동산에 계속 거주하고 있고 임대차계약이 유효한 경우 임차인에게는 차임지급 의무가 있는바, 임차인은 차임을 지급해야 하고 경매진행을 이유로 차임을 연체하였다면 결국 자신의 임대차보증금에서 연체차임은 공제된다(대법원 2016. 7. 27.선고 2015다230020 판결). 한편 이를 역으로 생각해 보면 임차한 부동산이 경매로 넘어갔으나 경매절차에서 배당을 통해 임대차보증금을 회수하기 어려운 경우라면 임차인은 월차임을 지급하지 않는 편이 경제적으로 이득일 수 있다.
실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.
a은행은 2009. 1. 16. b소유의 甲아파트에 관하여 채권최고액 9억5천만 원의 근저당권설정등기를 마쳤다. c는 2011. 5. 7. b로부터 甲아파트를 임대차보증금 5천만 원, 월 차임 3백만 원, 임대차기간 2011. 6. 30.부터 2012. 6. 29.까지로 정하여 임차하였고, 2012. 5. 29.까지의 차임만을 지급한 채 甲아파트에 계속 거주하였다. a은행은 2012. 11. 15. 甲아파트에 대한 임의경매를 신청하여 2012. 11. 16. 경매개시결정이 내려지고 그 기입등기가 마쳐졌으며, 이후 d가 a은행으로부터 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고 위 근저당권을 이전받았다. 위 경매절차에서 甲아파트가 매각되고 2013. 12. 12. 그 대금이 납부되자, 경매법원은 ‘소액임차인인 c에게 1순위로 2천만 원을 배당하고, 근저당권자인 d에게는 3순위로 8천만 원을 배당한다.’는 등의 내용으로 배당표를 작성하였다. 이에 d는 2014. 1. 20. 배당기일에서 c에 대한 배당액 전부에 대하여 이의를 제기하고 2014. 1. 27. 배당이의의 소를 제기하였다. 한편 a은행이나 d는 b의 c에 대한 위 경매개시결정 기입등기 이후의 차임채권 또는 차임 상당의 부당이득반환채권에 대하여 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지는 않았다.
이 사건에서 법원은, “민법 제359조 전문은 ”저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.“라고 규정하고 있는데, 위 규정상 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함되므로 저당부동산에 대한 압류가 있으면 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 대한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다. 다만 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 대한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안은 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐이다.”고 전제한 후, “보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제된다.”고 판단하여 d의 청구를 인용하였다(대법원 2016. 7. 27.선고 2015다230020 판결).
위 사실관계를 다시 살펴보면, 위 경매개시결정 기입등기의 전후와 관계없이 c가 연체를 시작한 2012. 5. 30.부터 위 경매절차에서 매각대금이 납부되기 전까지의 차임 또는 차임 상당의 부당이득의 합계액이 c가 배당받을 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 할 것이다. 사안에서는 그 합계액이 5천만 원을 초과하는 경우였는바 c가 배당받을 임대차보증금은 존재하지 않아 d의 c에 대한 배당이의의 소송은 타당하다. |
