두가지 사례를 통해서 본 정확한 계약문구의 중요성

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 부동산 거래 계약에서 이루어진 합의 내용을 정확하게 문서화하는 노력은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 두가지 사례를 살펴보자.

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 용인 전원주택단지 내 건축되는 여러 건축물 중 1채를 주거용으로 매입하기로 계약한 의뢰인. 그후 우연한 계기로 같은 단지 내 분양주택 바로 옆 건축물을 펜션으로 분양한다는 취지의 인터넷 싸이트 게시글을 발견하게 되었고, 이를 계기로 그 건물의 구조를 확인한 결과 펜션 영업에 적합하게 건축된 사실을 확인할 수 있었다. 이 과정에서 의뢰인은, ‘단지 내 일부 건축물이 분양회사 주도하에 이미 펜션영업 목적으로 분양 중이거나 계획 중이었음에도 불구하고 주거용으로 분양받는 의뢰인에게 이 사실이 전혀 고지되지 않았다’는 판단을 하게 된다. 이에 따라 분양회사에 대해 분양계약 해제나 취소를 요구하게 된다. 영업을 하는 숙박시설의 일종인 펜션이 같은 단지 내 바로 옆에 위치해있을 경우 조용하고 평안한 주거환경이 크게 다칠 수 있어 분양을 받은 목적에 크게 배치된다는 이유에서이다. 이 분쟁에 대한 1심 판결이 최근 선고되어 소개한다.

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 수원지방법원 2017. 2. 14. 선고 2015가단128468  부당이득금
 
1. 기초 사실
  가. 원고는 2015. 4. 25. 피고 주식회사 000(이하 ‘피고 000’이라 한다)와 사이에 피고 000로부터 용인시 처인구 00읍 00리 산23-28에서 피고 000이 건축하여 분양하는 전원주택 1채(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 분양받는 내용의 전원주택 공급계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였다. 

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  나. 이 사건 계약상 분양대금은 총 300,000,000원이고, 계약금은 60,000,000원, 중도금은 90,000,000원(착공 시 지급), 잔금은 150,000,000원(준공 후 지급)이다.

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  다. 원고는 이 사건 계약 당일 피고 000에게 계약금 60,000,000원을 지급하였다.
[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

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2. 피고 000에 대한 청구에 관한 판단
  가. 사기에 의한 의사표시 취소 주장
    1) 원고의 주장
      피고 000은 이 사건 주택이 포함된 전원주택단지(이하 ‘이 사건 전원주택단지’라 한다)에서 펜션을 함께 분양하여 이 사건 전원주택단지에 숙박시설이 들어오게 되었다. 원고는 조용한 전원생활을 위하여 이 사건 주택을 분양받은 것인데, 주위에서 펜션 영업을 할 경우 소음 등으로 인하여 원고가 의도하였던 조용한 전원생활은 불가능하고, 만일 원고가 위와 같은 사실을 알았더라면 이 사건 계약을 체결하지 않았을 것이다. 피고는 이 사건 주택 주위에 펜션이 함께 분양된다는 사실을 원고에게 알려야 할 고지의무가 있다 할 것인바, 이를 제대로 이행하지 않은 것은 사기에 해당하므로, 원고는 사기에 의한 의사표시임을 이유로 이 사건 계약을 취소한다.

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    2) 판단
      을가 제8~13호증, 을가 제17~24호증, 을나 제5호증의 1~22의 각 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 알 수 있는 아래와 같은 사정에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 이 사건 계약이 사기에 의한 의사표시에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.
      가) 이 사건 전원주택단지의 주택들은 모두 단독주택으로 건축허가를 받은 것으로 보이고, 숙박시설로 건축허가를 받은 것은 없다.
      나) 피고 000이 수분양자들이 이 사건 전원주택단지 내의 주택을 분양받은 후 주택을 펜션이나 게스트하우스 용도로 사용하는 것까지 미리 알 수는 없고, 이를 막을 방법도 없는 것으로 보인다.
      다) 이 사건 전원주택단지는 여러 가구가 모여서 주택단지를 이루고 있으므로 이로 인한 불편함은 어느 정도 감수할 수밖에 없고, 이 사건 전원주택단지 내에서 펜션이 일부 들어온다고 하더라도 이로 인하여 원고가 분양받은 주택의 주거환경에 미치는 영향은 일률적으로 단정하기는 어려우며, 펜션 등 숙박시설의 운영 형태, 원고의 주택과의 거리 등에 따라 원고의 주거환경에 미치는 영향이 미미할 수도 있다. 이러한 점을 고려하면, 이 사건 전원주택단지에서 일부 펜션 영업이 이루어진다는 사정이 분양계약의 체결 여부를 좌우하는 중요한 사항이라고 단정하기 어렵다.
      라) 이 사건과 같은 전원주택단지의 일부 주택에서 펜션 영업이 이루어지는 것을 통상적으로 예상할 수 없는 사정이라고 보기는 어려우므로, 분양자인 피고 000이 분양 당시에 이를 미리 고지하여야 한다고 보기도 어렵다. 
      마) 이 사건 계약 당시에는 원고는 피고 000에게 이 사건 전원주택단지 내에 펜션 등 숙박시설이 들어오는지 여부를 물어보거나 문제 삼은 적이 없었고, 이에 대한 언급도 하지 않았다.
      바) 피고 000이 이 사건 전원주택단지 내의 주택을 분양하면서 펜션 등 숙박시설 용도로 분양을 하였다고 볼만한 뚜렷한 증거가 없다.
      사) 을가 제24호증의 기재에 의하면, 이 사건 전원주택단지 내에서 주택을 분양받은 박누리는 ‘주변에서 펜션사업을 하는 것으로 오해를 받고 있다’는 취지의 진술을 하고 있다. 이러한 점에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거나 이 법원의 갑 제12호증 동영상에 대한 검증 결과만으로는 이 사건 전원주택단지 내의 일부 주택에서 펜션 영업이 이루어지고 있다고 보기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
      아) 원고는 피고 000의 대표이사 박00를 사기로 고소하였는데, 수사 결과 ‘이 사건 계약에 대하여 원고는 펜션이 들어온다는 소문을 근거로 해지한 것이고, 원고의 주장 이외에 박00 등이 이 사건 전원주택단지에 펜션이 들어온다는 사실을 알면서도 분양을 하여 재물을 편취하였다고 볼 증거자료가 없다’는 이유로 불기소처분이 내려졌고, 이에 대해 원고가 항고하였으나 항고도 기각되었다.

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  나. 착오에 의한 의사표시 취소 주장
    1) 원고의 주장
      원고가 이 사건 전원주택단지 내에 숙박시설이 설치된다는 점을 알았더라면 이 사건 계약을 체결하지 않았을 것이다. 이 사건 계약서의 제목이 ‘전원주택 공급계약서’라고 명시된 점에 비추어 보면, 조용한 전원생활을 보장하기 위하여 숙박시설이 설치되지 않는다는 점은 이 사건 계약의 내용에 포함된 것이므로 원고는 이에 대한 착오를 이유로 이 사건 계약을 취소한다.

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    2) 판단
      동기의 착오가 법률행위의 내용 중 중요부분의 착오에 해당함을 이유로 표의자가 법률행위를 취소하려면 그 동기를 당해 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 그 법률행위의 내용의 착오는 보통 일반인이 표의자의 입장에 섰더라면 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 한다(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다24327 판결 참조).
  원고가 주장하는 착오는 동기의 착오에 해당한다 할 것인데, 이 사건 계약이 전원주택의 분양을 목적으로 한다는 이유만으로 이 사건 전원주택단지 내에 숙박시설이 설치되지 않는다는 것이 계약의 내용이 된다고 볼 수는 없고, 달리 위와 같은 점이 이 사건 계약의 내용으로 되었다고 볼 증거가 없으며, 위 2. 가. 2) 다)항에서 살펴본 바와 같이 이 사건 전원주택단지 내에 숙박시설이 설치되지 않는다는 것이 이 사건 계약 내용의 중요부분에 해당한다고도 보기도 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다.
  <중략>

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 재판결과, 분양회사가 같은 단지 내 건축물을 펜션 용도로 분양했다는 사실이 정확히 입증되지 못해 결국 의뢰인의 분양계약해제나 취소 주장은 배척되고, 의뢰인의 귀책사유로 인한 계약해제에 따라 일정한 위약금을 공제한 나머지 금액만을 반환받는 취지의 판결이 선고되었다.

 같은 단지 내 인접한 건축물의 펜션영업 가능성 등은 최소한 분양회사로서 충분히 알 수 있었음에도 불구하고 이를 전혀 고지하지 않은 점에 대해 아무런 불이익을 주지 못한 점에서 보자면 의뢰인에게 억울할 수 있는 사안이지만, 판결의 당부를 떠나 교외에 있는 주택을 펜션으로 영업하는 경우가 실제로 적지 않다는 점을 감안하여 주거용도로 분양받는 경우에는 ‘단지 내 다른 건축물에 펜션이 들어올 수 없도록 분양회사가 노력하고, 그럼에도 불구하고 펜션영업이 이루어지게 되면 수분양자가 분양계약을 해제하거나 취소할 수 있다’는 특약을 미리 분양계약서상에 기재해두었더라면 분쟁해결이 훨씬 용이했을 것이다.
 
 두 번째 사례는, 여성전용원룸인 것으로 생각하고 임대차계약을 했는데 같은 건물 내에 남성이 거주하는 경우이다. 언론에 여러 차례 보도되고, 실제로도 이런 사례가 적지 않게 보고되고 있다. 건물주에게 항의하면, ‘건물주의 친척이고 잠깐씩 들렀다 가는 것이니 문제없다’는 식의 변명만 듣게 된다고 한다. 안전을 고려하여 여성전용원룸을 선택하였고, 보안서비스를 이유로 추가 관리비도 부담하는 경우가 많아 여성 세입자로서는 황당할 수 밖에 없을 것이다. 하지만 법적 해결은 그렇게 쉽지 않을 수 있다. 계약해제나 취소가 주요 쟁점이 되는데, 정작 임대차계약서상에는 ‘건물 전체를 여성전용으로 임대한다’는 취지의 문구가 거의 표기되어 있지 않아 재판에서 입증에 어려움을 겪을 수 있기 때문이다. 계약해제나 취소를 위해서는 계약내용의 위반, 그것도 중요한 내용의 위반이 되어야하는데, ‘건물 전체를 여성에게만 임대한다’는 내용이 계약서에 기재되어 있지 않다면 과연 그 내용이 계약인지 아니면 계약이 아닌 건물주의 계획 내지 임차인의 희망 정도에 불과한지를 판가름하기조차 어렵게 된다. 따라서, ‘건물 전체가 여성전용으로 임대되어야 하며, 그렇지못할 경우에는 임대차계약을 중도해지할 수 있다(이에 따른 이사비용 등은 임대인 부담으로 한다)’ 는 정도의 문구가 계약서에 반영되는 것이 불필요한 분쟁 방지 차원에서 바람직할 것이다.