적법한 임대권한이 없는 사람과 체결한 임대차계약과 우선변제권

  말소기준권리에 우선하여 주택을 인도 받고 전입신고 및 확정일자를 받은 임차인은 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖는다. 그런데 이러한 임차인의 주택임대차보호법상 우선변제권이 성립하기 위해서는 그 전제로서 임차인이 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 임대차계약을 체결하였음이 요구된다. 이와 관련하여 경매절차에서 최고가매수인고인에 불과한 자와 임대차 계약을 체결한 임차인에게 주택임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않는다는 판례를 소개한다.

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   a는 2007. 10. 24. 甲부동산에 관하여 같은 일자 임의경매로 인한 매각을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치고, 같은 날 b에게 채권최고액 8천만 원, 채무자 a인 근저당권을 설정해 주었다. 이후 b는 위 근저당권에 기하여 甲부동산에 관하여 임의경매를 신청하여, 2009. 12. 10. 임의경매개시결정을 받았고, 위 경매절차에서 b는 근저당권자 및 신청채권자로서 3순위로 2억 2천만 원을 배당받았으며, c는 a와 임대차보증금 3천만 원에 임대차계약을 체결한 후 2007. 10. 23. 甲부동산을 인도받고 확정일자를 부여받아 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이라는 내용의 권리신고 및 배당요구 신청을 하였으나 배당에서 제외되었다. 이에 c는 자신은 2007. 10. 23. 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득한자인바, 2007. 10. 24. 근저당권설정등기를 마친 b보다 배당에서 우선하여 변제받아야 한다는 이유로 배당이의소송을 제기하였다.

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   이에 대해 우리 법원은, “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.”고 전제한 후, “c가 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 a와 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 a가 매각대금을 완납하고 b에게 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서 a가 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, c가 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 a로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다.”고 판단하여 c의 배당이의소송을 기각하였다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결).

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  사안을 다시 살펴보면, c는 2007. 10. 23. 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 a로부터 甲부동산을 인도받고, 전입신고 및 확정일자를 갖추었다. 그러나 최고매수신고인에 불과한 a는 적법하게 임대차계약을 체결할 권한을 가진 자가 아닌바, c는 위 행위만으로 2007. 10. 24. 00:00에 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없다. 따라서 2007. 10. 24. 채권최고액 8천만 원의 근저당권을 설정한 a보다 우선변제권을 행사할 수는 없어 c의 배당이의소송을 타당하지 않다는 결론이 도출된다.