건물 양수인과의 새 임대차계약체결과 임차인의 대항력 

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  건물의 소유권이 제3자에게 양도되었다고 하더라도 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권을 취득해둔 경우 임차인은 자신의 임차인으로서의 권리를 보장받을 수 있다. 다만 건물이 양도된 후 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 새 임대차계약을 다시 체결한 경우 종전 임대차계약을 기초로 한 대항력 또는 우선변제권을 행사할 수 없는 경우가 생길 수 있는바, 임차인이 건물을 양수한자와 임대차계약을 새로 체결하는 경우 주의가 필요하다.

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   실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.
 
   a소유의 甲부동산에는 2010. 7. 2. b금고 앞으로 채권최고액 9억의 근저당권이 설정되어 있었는데, c는 2010. 7. 19. 甲부동산에 관하여 a와 보증금 1억 4천만 원, 임대차기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘제1임대차계약’이라고 한다.)을 체결하고 2010. 7. 19. 甲부동산을 인도받은 다음 2010. 7. 22. 위 제1임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다. 그 뒤 甲부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28. d앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 위 b금고 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 c는 같은 날 d와 사이에 甲부동산에 관하여 보증금 1억 4천만 원, 임대차기간 2010. 9. 28.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이하 ‘제2임대차계약’이라고 한다.)을 다시 체결하였다. 제2임대차계약 체결 당시 c와 d는 특약사항으로 “임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6천만 원을 인정, 지급한다. 임대인은 甲부동산에 관하여 10억 원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다.”는 내용의 약정을 하였다. 이에 따라 d는 e은행으로부터 대출을 받고 2010. 9. 28. 甲부동산에 관하여 e은행에 채권최고액 12억 원의 근저당권을 설정하여 주었다. 그리고 c는 그 다음날인 2010. 9. 29. 위 제2임대차계약의 계약서상에 확정일자를 받았다. 그 후 e은행의 위 근저당권에 기하여 2011. 6. 28. 甲부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었고, e은행은 위 경매절차 도중 f에게 d에 대한 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다. 그 후 위 경매에 따른 배당절차에서 c가 f보다 우선하여 배당을 받았던바, 이에 f는 c를 피고로 하여 배당이의의 소를 제기하였다.

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   이 사건에서 법원은, “어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다(상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제2항, 제5조 제2항 등 참조).”고 하면서도, “그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다.”라고 판단하였다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결).

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   위 사실관계를 다시 살펴보면, 甲부동산의 소유권자 및 근저당권자의 변경 과정에서 c와 d는 e은행이 종전 근저당권자인 b금고와 같은 제1순위 근저당권자가 될 수 있도록 하기 위하여 제1임대차계약을 배제하는 새로운 임대차계약인 제2임대차계약을 체결하면서 b은행의 근저당권 설정등기 후에 제2임대차계약의 확정일자를 받은 한편 특약으로 c에게 종전에 없었던 6천만 원의 권리금을 인정한 것이다. 따라서 c와 d가 제1임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 제2임대차계약을 새로이 체결함에 따라 제1임대차계약을 기초로 발생하였던 c의 우선변제권은 소멸하였고, 제2임대차계약의 확정일자인 2010. 9. 29.자로 우선변제권이 발생하였을 뿐인바, c보다 선순위의 근저당권자인 f에게 갑부동산의 매각대금이 우선하여 배당되어야 한다고 결론 내릴 수 있다. f의 c를 피고로 한 배당이의의 소는 타당하다.