건축전 대지에 저당권이 설정된 경매물건에서 임차인의 권리는

대지에 저당권이 설정되고, 후에 신축된 건물에 대하여 다시 저당권이 설정되었다가 대지와 건물이 일괄경매에 부쳐질 경우, 임차인의 권리는 어디까지일까 (대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결)

[판례 해설]

  대지에 이미 근저당을 설정한 이후 건물이 신축되었고 이에 건물에 관하여 또다시 저당권이 설정되고 임차권이 발생하였을 경우 일괄경매를 통한 배당절차에서는 건물 임차인은 건물에 관하여만 비로소 소액임차인의 지위에서 최우선 변제를 받을 수 있을 뿐, 그 외 대지에 관하여는 최우선 변제권을 주장할 수 없다.

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   이는 건물에 임차권을 가진 자는 대지까지 일괄경매 되는 상황에서는 대지의 낙찰대금에 대해서도 최우선 변제권이 적용된다는 판례와 배치되는 것처럼 보이나, 대상판결에서 대지에 관한 저당권을 설정할 당시 신축 건물 자체가 없었고, 대지의 저당권자 입장에서는 자신이 저당권을 설정할 당시 건물의 소액임차인을 예상할 수 없었기 때문에 대지 저당권자의 기대권을 보호하는 취지에서 이와 같이 판시한 것으로 보인다.

[법원 판단]
 1) 주택임대차보호법 제3조의2제2항 및 제8조 제3항 의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면,대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고,저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로,이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999.7.23.선고 99다25532판결 참조).그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2제2항 의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항 의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만,신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고,주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어를 정하여야 할 것이다.따라서 원심이,피고가 이 사건 00아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005.3.21.전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고,또 위 2005.3.21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고,거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.

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 2)소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.원심판결 이유에 의하면 원심은,판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다.