건물 양수도 과정에서의 연체차임의 처리와

임대차보호법상 대항력

 건물이 매매되는 과정에서 해당 건물에 세입자가 있고 이 세입자가 차임을 연체하고 있다면, 임대차계약을 승계함에 있어 연체된 차임은 어떻게 처리될 수 있을까?

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 예를 들어, 매매대금 10억원에 상가 건물매매를 함에 있어, 보증금 1억원에 월차임 350만원인 세입자가 있는데, 이 세입자 승계과정에서 연체차임이 존재한다면 어떤 방법으로 처리하게 되는 것일까? 보통은 매매 당사자간에 합의를 통해 처리되는데, 소유권이 변동되는 이전등기 시점을 기준으로 그 시점까지의 연체차임에 대해서는 소유권자이자 임대인 자격이 있는 매도인에게 귀속하는 것으로 정산처리한다. 위 사례에서 보자면, 원래는 매매대금 10억원에서 보증금 1억원을 공제한 9억원을 매수인이 지급해야 하지만, 이전등기 시점을 기준으로 한 연체차임 1천만원이 존재한다면, 1천만원에 대한 권리는 매도인에게 있다고 보고 9억 1천만원을 수수하는 것으로 정리하는 것이다. 이런 방법 대신, 이전등기 이전에 발생한 연체차임에 대해서는 매도인과 세입자간에 직접 정리하고, 매수인이 보증금 1억원 전액을 승계하게 되면서 매매대금 9억원만 매도인에게 지급하는 것도 생각할 수 있지만, 임대차 관계가 존속 중인 세입자에게 연체차임에 대한 정산을 요구하기 어려운 현실을 감안하여, 이전등기 시점까지의 연체차임에 대한 매도인의 권리까지 매수인이 양수하는 대신 매도인에게 연체차임 1천만원을 매매대금 정산과정에서 추가로 지급하고, 세입자와의 연체차임 정산은 매수인이 대신 처리하는 것이 일반적이다. 
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 그렇다면, 일반 매매가 아니라 경매를 통한 건물 취득에서는 연체차임이 어떻게 처리될 수 있을까?

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 일단, 대항력 없는 세입자의 연체차임 처리에는 아무런 의문이 없다. 임대차관계가 승계되지 않기 때문에 보증금반환의무, 연체 차임에 대한 권리 등을 생각할 필요가 없기 때문이다. 무단 점유자와 소유자의 관계일 뿐인 것이다.

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 반대로, 대항력 있는 세입자의 연체차임은 의문이 있을 수 있다. 대항력 있는 세입자가 있는 건물을 낙찰받게 되면 임대차관계가 승계되면서 임대차기간 보장이나 보증금반환의무가 발생하게 되는데, 이 과정에서 소유권취득 이전에 발생된 연체차임에 대한 공제도 가능할 수 있는지 논란이 되는 것이다. 경매 실무상으로는, 소유권취득 이전에 발생된 연체차임에 대해서도 당연 공제되고, 따라서 낙찰자는 나머지 잔여보증금만을 인수한다고 판단하는 경향이 있었다. 하지만 한편으로는, 소유권 취득 이전의 연체차임에 대한 권리는 엄연히 전 소유자에게 있다는 점에서 연체차임에 대한 채권을 양수받지 않은 이상 당연 공제가 곤란하다는 반론도 생각해 볼 수 있다.

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 이 점에 대한 법리를 명확히 한 대법원 판결이 최근 선고되어 소개한다.

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대법원 2017. 3. 22.선고 2016다218874  건물명도
 건물낙찰자가 기존 임차인인 점유자를 상대로 한 명도소송에서, 반환할 보증금과 연체차임 액수가 쟁점이 됨

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 1. 상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속․경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용된다. 따라서 임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우에도 양수인이 임대인의 지위를 승계한다.
  위 조항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하면, 양수인은 임차인에게 임대보증금반환의무를 부담하고 임차인은 양수인에게 차임지급의무를 부담한다. 그러나 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체 차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 임대인만이 임차인에게 청구할 수 있다고 보아야 한다. 차임이나 관리비 등은 임차건물을 사용한 대가로서 임차인에게 임차건물을 사용하도록 할 당시의 소유자 등 처분권한 있는 자에게 귀속된다고 볼 수 있기 때문이다.
  임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 이러한 채무는 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조). 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우에 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 있으면 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보아야 한다. 일반적으로 임차건물의 양도 시에 연체차임이나 관리비 등이 남아있더라도 나중에 임대차관계가 종료되는 경우 임대차보증금에서 이를 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문이다.

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  2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.
  가. 피고는 2010. 4. 23. 이 사건 건물의 공유자들인 전00 등 5인(이하 ‘전00 등’이라고 한다)으로부터 이 사건 건물의 1층에 있는 이 사건 점포를 임대차보증금 2,500만 원, 월 차임 187만 원(매월 말일 지급, 부가가치세 별도), 관리비 164,800원(부가가치세 별도), 임대차기간 2010. 4. 29.부터 2011. 4. 30.까지로 정하여 임차하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 피고는 그 무렵 전00 등에게 임대차보증금을 지급하고 사업자등록과 함께 이 사건 점포를 인도받아 부동산중개업소를 운영하면서 임대차계약을 갱신하여 왔다.
  나. 원고는 이 사건 건물에 관한 공유물분할을 위한 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 2014. 7. 30. 그 소유권을 취득하였다.
  다. 피고는 2014. 7.까지 전 임대인인 전00 등에게 차임과 관리비를 제대로 지급하지 않아 총 34,951,320원의 차임, 관리비 등을 연체하였고, 2014. 7. 30. 원고가 소유권을 취득한 후에도 계속 차임 등을 지급하지 않았다. 그리하여 원고는 2014. 11. 7. 피고에게 3기 이상의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약의 해지를 통고하였다
  라. 피고가 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 8개월간 연체한 차임, 관리비와 부당이득금은 합계 17,906,240원[= 월 2,238,280원(차임 1,870,000원 + 부가가치세  187,000원 + 관리비 164,800원 + 부가가치세 16,480원) × 8개월]에 이르고, 또한 피고는 위 기간 동안 전기료 693,507원과 수도료 39,664원도 지급하지 않았다.
  마. 피고는 2015. 6. 12. 원고에게 이 사건 점포를 인도하였다.
 
  3. 원고는 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등의 지급을 구하였으나, 원심은 다음과 같은 이유로 원고의 청구를 배척하였다. 이 사건 임대차계약은 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고의 차임 연체를 이유로 계약 해지 통고를 함에 따라 2014. 11. 7. 적법하게 해지되었고, 이에 따라 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고가 구하는 바에 따라 원고에게 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임과 관리비 또는 같은 금액 상당의 부당이득금, 전기료와 수도료 합계 18,639,411원(=17,906,240원 + 693,507원 + 39,664원)과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다. 그러나 임대인의 지위를 승계한 원고 역시 피고에게 임대차보증금 2,500만 원을 반환할 의무가 있다. 위 임대차보증금에서 위 연체차임 등을 공제하면 더 이상 원고의 소유권 취득 이후 발생한 연체차임 등 채무가 남지 않는다.
  또한 원고는 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전 피고가 전 임대인인 전00 등에게 연체한 차임 등이 34,951,320원에 이르러 임대차보증금이 모두 소멸하였다고 주장하였다. 그러나 원심은 전 임대인인 전00 등과 피고 사이에 이 사건 임대차계약 종료 전에 보증금에서 연체차임 등을 공제한다는 의사표시가 있었음을 인정할 증거가 없고, 원고가 전00 등으로부터 위 연체차임채권을 양수받았다는 점에 관한 주장과 증명도 전혀 없어 원고가 임대인의 지위를 승계하기 전에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제할 수 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였다.

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  4. 위와 같은 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 살펴보면, 임대차관계의 종료로 임대인의 지위를 승계한 원고가 피고에게 반환의무를 부담하는 임대차보증금 2,500만 원에서 원고가 이 사건 건물의 소유권을 취득하기 전까지 피고가 전 임대인들에게 지급하지 않은 차임, 관리비 등 34,951,320원이 당연 공제되어 원고의 피고에 대한 임대차보증금반환 채무는 소멸한다고 보아야 한다. 따라서 피고는 원고에게 원고의 이 사건 건물의 소유권 취득 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2014. 8. 1.부터 2015. 3. 31.까지 발생한 차임 등 합계 18,639,411원과 이에 대한 지연손해금, 그리고 2015. 4. 1.부터 이 사건 점포 인도 완료일인 2015. 6. 12.까지 월 2,238,280원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급할 의무가 있다.

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  5. 그런데도 원심은 원고의 임대인 지위 승계 전에 발생한 연체차임 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다는 주장을 배척하였다. 이러한 원심의 판단에는 임대차보증금의 공제에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있고, 이를 지적하는 상고이유 주장에는 정당한 이유가 있다.
 
 결국, 대법원은 임대차관계의 승계 이후 임대차계약이 종료되면 당시까지의 연체차임은 발생 시점을 불문하고 당연 공제된다고 해석하였는데, 임차건물 양도시에 발생되어 있는 연체차임은 임대차관계가 종료될 때 보증금에서 당연히 공제하겠다는 것이 당사자들의 의사나 거래관념에 부합하기 때문으로 해석했다. 합리적이라고 본다. 

 한편, 낙찰 이전의 연체차임에 대한 권리가 누구에게 있던 간에 해당 금액에 대한 세입자의 지급의무는 아무런 차이가 없으니 세입자 입장에서 논쟁 실익이 있을까하는 의문이 들 수 있지만, 건물 소유권을 경매로 상실한 종전 건물주(임대인)가 연체차임에 대해 권리행사하는 경우는 거의 없다는 점을 감안하면 이 문제는 세입자 입장에서도 매우 중요할 수 있다.

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 마지막으로, 이런 대법원의 판단기준에 의하면 경매 아닌 일반 매매과정에서도 명확히 정산되지 못한 연체 차임이 있으면, 추후 양수인에게 귀속되는 것으로 해석될 가능성이 크다는 점을 강조하고 싶다. 위 사례에서, 이전등기 시점에서 이미 연체차임 1천만원이 있다고 하더라도 이를 매매대금에서 정산하지 않은 채 매매대금 10억원에서 보증금 1억원을 공제한 9억원을 수수하고서 이전등기를 마쳤다면, 그후 연체차임에 대한 권리는 매수인에게 귀속될 가능성이 크다는 것이다. 건물 양수도 과정에서 세심한 주의가 필요할 수 있다.