확정일자에 기한 배당요구를 한 임차인은 종기 이후 정정할 수 없다

[대항력 있는 임차인/ 상가건물임대차보호법/ 권형필 변호사] 이미 배당요구 종기 이전에 확정일자에 기한 배당요구를 하였다면 배당요구 종기 이후 이를 정정하는 주장을 할 수 없다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결).

[판시사항]

상가건물에 근저당권설정등기가 마쳐지기 전 최초로 임대차 계약을 체결하여 사업자등록을 마치고 확정일자를 받아 계속 갱신해 온 임차인 甲등이 위 건물에 관한 임의경매절차에서 ‘근저당권설정등기 후 다시 임대차 계약을 체결하여 확정일자를 받은 최후 임대차 계약서’에 기한 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후 최초 임대차 계약서에 기한 확정일자를 주장한 사안에서, 甲등의 주장은 배당요구종기 후 배당순위의 변동을 초래하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 한 사례

[판례 해설]

일단 임대차 계약이 체결되면 기본적인 사항이 실질적으로 변동되지 않은 이상 임대차 계약 갱신으로 인하여 임대차 기간이 연장된다고 하더라도 최초 확정일자로 인한 대항력 및 우선순위를 인정받을 수 있다.

이 사안의 쟁점은 임대차 계약 갱신 이후 그 시기의 확정일자에 의하여 배당요구를 한 후, 이를 정정하고 최초 계약 시기를 기준으로 확정일자를 다시 주장할 수 있는지이다. 당사자가 법률적 주장을 잘못하였다고 권리가 소멸하는 것은 아니지만, 경매에서만큼은 절차의 안정성을 가장 중요하게 생각하기 때문에 경매절차에서 임차인으로서 잘못된 확정일자를 주장하여 배당요구를 하였을 경우 차후 이를 정정하는 주장은 할 수 없다.

순간의 실수로 인하여 이 사건에서처럼 임차인이 보증금 자체를 배당받을 수 없는 지경에 처할 수 있으므로 경매절차에서만큼은 특히 주의를 요한다.

[원심 판단]

원고들이 배당요구를 하면서 제출한 최후 임대차 계약서는 원고들이 임차한 각 점포에 관한 최초 임대차 계약이 수차에 걸쳐 갱신되는 과정에서 작성된 것으로서 단지 그 임대차 기간이 다를 뿐 임대차 목적물 등 임대차 계약의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다. 따라서 최초 임대차 계약서에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 비록 원고들이 배당 요구시 최후 임대차 계약서를 제출하였으나 이후 집행법원에 제출한 의견서를 통하여 최초 임대차 계약서에 의한 확정일자를 주장하였던 점 등에 비추어 보면 원고들은 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 원고들이 최초 임대차 계약에 의한 확정일자를 주장하는 것은 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들은 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 피고보다 선순위 채권자로서 배당에서 우선한다는 것이다.

[대법원 판단]

기록에 의하면, 이 사건 경매절차에서 원고들의 배당요구에 앞서 2011. 2. 10. 집행관이 작성ㆍ제출한 부동산 현황조사서에 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 원고들도 배당요구를 하면서 앞서 본 바와 같이 배당요구 신청서에 임대차 계약일ㆍ임대차 보증금 및 확정일자를 모두 최후 임대차 계약서에 기하여 기재하였고 그에 대한 증빙으로 최후 임대차 계약서를 첨부한 사실을 알 수 있다. 그런데 최후 임대차 계약서는 최초 임대차 계약서와 비교하여 그 임대차 기간 뿐만 아니라 임대차 계약의 당사자인 임대인 및 임대차 보증금의 액수 등을 모두 달리하는 것이다. 또한 기록에 의하면, 원고 1은 배당요구 신청서에 건물인도일을 기재하지 아니하고 공란으로 남겨두었고, 원고 2는 배당요구 신청서에 건물인도일을 최후 임대차계약 체결일인 2009. 8. 1.로 기재한 사실도 알 수 있다. 사정이 이와 같다면, 원심과 같이 원고들의 배당요구가 최초 임대차 계약에 의한 임대차 보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 또 배당요구의 종기 후 원고들이 의견서를 제출하여 최초 임대차 계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 가지고 이미 배당 요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것이라고 볼 수도 없다고 할 것이다.

나아가 기록에 의하면, 배당요구의 종기 후인 2012. 4. 20. 집행법원이 작성ㆍ비치한 매각물건 명세서에도 원고들의 임대차 기간ㆍ임대차 보증금 및 확정일자가 모두 최후 임대차 계약서의 내용 그대로 기재된 사실, 그 뒤 2012. 6. 18. 매각기일에서 이 사건 각 부동산이 매각되었고 2012. 6. 25. 매각허가결정이 내려진 사실, 그런데 매각허가결정까지 있은 후인 2012년 7월경 비로소 원고들이 최초 임대차 계약서에 의한 임대차 보증금 및 확정일자를 주장하는 내용의 위 의견서를 제출한 사실 등을 알 수 있다.

위 사실관계에 의하면, 이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 매수인은 매각물건 명세서에 기재된 대로 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 ‘상가건물 임대차보호법’ 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다.

그런데 만일 원심의 판단과 같이 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차 보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 된다. 그렇다면 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 할 것이다.