확정일자를 갖춘 소액임차인의 배당

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주택임대차보호법상의 임차인이 소액임차인으로서의 지위를 겸하는 경우에 그 배당 방법(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결)

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  주택임대차보호법(이하, 주임법)에서는 임차인이 대항요건과 확정일자의 요건을 갖추었을 경우에 대항력과 우선변제적 효력을 인정하고 있지만, 이에 더하여 소액임차인에 해당하는 경우에는 임차인이 언제 확정일자를 받았는지와 관계없이 시행령에서 인정하는 소액 임차 보증금을 최우선적으로 배당받을 수 있다.

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  대상판결은 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이 소액임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 경우 어떻게 배당을 받을 수 있을지에 관하여 판시한 것으로, 먼저 소액임차권에 기한 소액보증금을 배당되고 그 이후 우선순위에 기하여 임차보증금을 배당받을 수 있다고 판단하였다.
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  원심에서는 임차인들 사이의 분쟁에서 공동 원고로 된 임차인이 또 다른 임차인에 대하여 배당이의를 하고 허위 임차권임을 기화로 피고의 배당금이 공동원고에게 평등 배당이 되었는바, 이러한 상황에서 배당을 하려면 먼저 소액 임차보증금을 배당하고, 나머지 금액에 관하여 공동 원고들 사이에 누가 먼저 확정일자를 받았는지 여부를 검토하여 배당하였어야 한다고 지적한 것이다.

[원심 판단]
  원심은 소외1(2005. 3. 1. 사망하여 피고 2, 3이 동인의 재산을 상속하였다)은 소외2 소유의 이 사건 다가구주택의 일부를 실제로 임차하였다고 보이지 아니하고, 위 다가구주택에 관한 부동산임의경매절차에서 배당을 받기 위한 목적으로 허위의 임대차계약을 체결한 가장 임차인으로 봄이 상당하므로, 소외1이 정당한 소액임차인임을 전제로 소외1에게 1,400만 원을 배당하는 것으로 작성된 이 사건 배당표는 부당하다고 판단한 후, 소외1에 대한 위 1,400만 원의 배당액을 삭제하여 동순위의 임차보증금채권자들인 원고 및 원심 공동원고 2에게 각 미배당 채권액에 비례하여 안분 배당하여야 한다고 보아, 소외1에 대한 배당액 중 4,421,052원[소외1의 배당 삭제액 1,400만 원 × 6/19(각 미배당 채권액으로서 원고의 600만 원과 공동 원고 2의 1,300만 원의 합계액 1,900만 원 중 원고의 미배당 채권액 해당 비율)]을 원고에게 배당하는 것으로 배당표를 경정하였다.

[법원 판단]
  1. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있는바, 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지로서(대법원 1992. 10. 13. 선고 92다30597 판결 등 참조), 이에 따라 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들 상호간에는 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로 우선변제 받을 순위를 정하게 되므로, 만일 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인들이 주택임대차보호법 제8조 제1항에 의하여 보증금 중 일정액의 보호를 받는 소액임차인의 지위를 겸하는 경우, 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당을 하여야 하는 것이다.

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  나. 그렇다면 원심으로서는, 집행법원이 원고와 공동 원고 2에게 소액임차인에 대한 최우선변제로서 각 1,400만원을 우선 배당하고 난 각 나머지 임차보증금 채권액인 원고의 600만 원과 공동 원고 2의 1,300만 원에 대하여, 원고와 공동 원고 2이 각 대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 때가 언제인지를 심리하여 그 선후에 따라 우선변제의 순위를 가리고, 이에 따라 원고가 공동 원고 2보다 선순위일 경우 소외1에 대한 배당액 중 600만 원을 먼저 삭제하여 원고의 나머지 임차보증금채권액에 배당하는 것으로 배당표를 경정하였어야 함에도 불구하고, 그 판시와 같이 원고와 공동 원고 2이 동순위의 임차보증금채권자들이라는 이유로 원고에게 4,421,052원만을 배당하는 것으로 배당표를 경정하였는바, 이러한 원심판결에는 확정일자부 임차인의 임차보증금반환채권의 우선순위에 관한 법리를 오해하여 원고와 공동 원고 2의 우선변제 순위의 선후에 관한 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다.