집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우의 법률문제

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  현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’ 이라고 한다.)의 규정상 전유부분과 대지사용권은 일체성을 가지므로 규약이나 공정증서로써 특별히 규정하지 않는  한 양자는 분리될 수 없다(집합건물법 제20조). 이러한 법리는 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우라고 할지라도 그대로 유지되는바, 새로운 전유부분을 위한 대지사용권은 증축행위만으로 곧바로 인정되는 것이 아니다. 따라서 사전에 규약 등을 통하여 기존 전유부분의 대지지분 중 일부가 분리처분 된다는 점을 규정해 놓아야 하며, 이와 같은 사전 조치가 없는 경우 대지지분권이 없는 증축부분의 구분소유자는 부당이득반환청구를 당할 수 있다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결).

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   실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.
 
   a는 자기 소유인 4층 甲건물을 건축하여 2008. 6. 27. 소유권보존등기를 마쳤다. a는 甲건물을 구분건물로 등록하였고, 2008. 7. 2. 甲건물의 각 전유부분에 대한 등기부가 작성되었다. 이에 甲건물 1층 乙호실에 관하여도 ‘대지권종류 소유권대지권, 대지권비율 912분의 18.1255’로 하는 대지권등기가 마쳐졌다. 그 후 a는 甲건물의 5층부터 10층까지를 증축하였고, 2009. 3. 23. 그 증축된 각 전유부분에 대하여도 a명의로 소유권보존등기를 마쳤으나, 증축된 각 전유부분에 대한 대지권등기는 마치지 아니하였다. 그러한 상태에서 甲건물(증축된 부분 포함)의 각 구분건물에 대한 임의경매개시결정이 내려졌다. 위 경매절차에서의 매각 등을 거쳐, 위 1층 乙호실은 b, 증축된 5층 丙호실은 c가 각 소유하게 되었다. 이에 1층 乙호실을 소유한 b는 새로운 전유부분 5층 丙호실을 소유한 c를 상대로 c소유의 전유부분을 위한 대지사용권이 인정되지 아니한다는 이유로 차임 상당의 부당이득반환을 구하였다.

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   이 사건에서 법원은, “집합건물법 제20조에서, 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 규정하고 있다. 집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호에 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다. 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분 할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다. 그러므로 구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다.”고 하여 b의 청구를 인용하였다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결).

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   한편 이러한 판례의 태도는 위 증축 당시 a가 증축된 부분을 포함한 甲건물의 각 구분건물 전체를 소유하고 있었더라도 마찬가지이다. 따라서 위 丙호실과 같이 증축된 구분건물에 대하여 대지사용권을 부여하기 위해서는 乙호실 등 기존 구분건물의 대지지분 중 각 일부에 대한 분리처분이 필수적이라 할 것이므로, 반드시 규약 등으로 이를 정해놓았어야 한다. 그러나 사안에서는 사전에 이와 같은 조치가 없었던바, 대지지분이 없는 증축된 전유부분 구분소유자들은 타인의 대지를 무단으로 사용하고 있었던 것으로, 대지지분이 있는 증축 전 전유부분 구분소유자들에게 차임 상당의 부당이득을 반환해야 한다는 결론이다.