건물임차인의 대지환가대금에 대한

                     우선변제권행사에 관하여

  건물에 대하여 임차권을 설정한 자는 건물과 대지가 일괄경매되는 경우 대지의 낙찰 대금에 대하여도 최우선변제권을 행사하여 변제받을 수 있다. 이와 관련하여 우리 판례는 “다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 그 대지 및 건물에 관한 경매를 신청하였다가 그 중 건물에 대한 경매신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분만이 낙찰되었다고 하더라도, 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 낙찰대금 중에서 소액보증금을 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.”고 판단한 바 있다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결).

그러나 이러한 법리는 대지에 대한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상에 건물이 존재하는 경우에만 적용될 뿐 저당권 설정 후에 건물이 신축된 경우의 임차인에게는 적용되지 않는다. 대지에 대한 저당권 설정 후에 신축된 건물의 임차인에게 우선변제권이 인정되는 경우 대지 저당권자가 불측의 손해를 입게 되기 때문이다.

​ 실제로 우리 판례는 “대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액 임차인은 대지의 환가대금에 관하여 우선변제를 받을 수 없다.”고 판단하여 대지 환가 대금에서 건물 임차인이 우선변제를 받을 수 있는 경우를 한정하였다(대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결).

​ 나아가 “대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다.”고 판단하여 대지에 관하여 저당권을 설정할 당시에 신축 건물 자체가 없었던 경우에는 건물 임차인은 대지 환가 대금에서 최우선변제권을 행사할 수 없음을 재차 확인하였다(대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결).