공사대금 지급때까지 기성부분의 유치권을 가질수 있을까?

 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 수급인의 재료와 노력으로 건축된 수급인 소유의 기성부분에 대하여 유치권을 가지는지 여부(소극) ( 대법원 1993. 3. 26. 선고 91다141** 판결)

[ 판례 해설 ]

  민법상 유치권의 성립요건 가운데 유치물의 소유권은 타인의 것임을 요구하는 바, 여기에서 소유권은 법적인 측면에서 고려하여야 한다. 즉 소유권은 물권이므로 물권법정주의로 말미암아 법리적인 판단이 필요한 것이다.

  유치권을 주장하는 대부분의 공사업자인데 대상판결에서는 수급인 즉 건물을 건축한 자가 소유권을 원시취득하고 결국 유치권을 주장하는 공사업자는 자신의 물건에 대하여 유치권을 행사하는 것이므로 유치권을 인정받을 수 없다고 판단하였다.

  즉 민법상 도급의 법리에 따르면 자신의 비용과 노력을 투입하여 건물을 건축한다면 그 자에게 소유권이 원시적으로 귀속되는 바, 간혹 이 사건처럼 수급인인 공사업자가 노력과 비용을 투입함으로서 공사를 진행하였을 경우에는 공사업자 스스로 소유권을 취득하게 된다는 것이다.

 다만 이와 같은 법리는 대부분 건축 중인 건물이거나 최소한 소유권 보전등기가 되기 이전의 건물에 관하여 문제되는 바, 소유권 보존등기가 명확히 존재한다면 이와 같은 법리는 적용되기 어려울 것이다.

[ 법원 판단 ]

[1] 건물신축공사의 진행 중 공사도급계약이 수급인의 해제통고로 해제된 경우 해제 당시 골조공사를 비롯한 상당한 부분이 이미 완성된 상태였다면 원상회복이 중대한 사회적ㆍ경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 도급인에게 이익이 된다고 할 것이므로 도급인은 수급인에게 기성부분에 대한 보수를 지급할 의무가 있다.

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[2] 도급인인 대지소유자가 건축공사가 진척 중 대지를 제3자에게 매도하여 매수인이 임의로 기성부분을 철거한 경우 수급인의 공사대금채권은 존속한다고 본 사례.

[3] 수급인이 도급인에게 공사금을 지급하고 기성부분을 인도받아 가라고 최고하였다면 수급인은 이로써 자기 의무의 이행 제공을 하였다고 볼 수 있는데 도급인이 아무런 이유 없이 수령을 거절하던 중 쌍방이 책임질 수 없는 제3자의 행위로 기성부분이 철거되었다면 도급인의 수급인에 대한 공사대금지급채무는 여전히 남아 있다.

[4] 기성부분의 소유자인 수급인이 제3자의 불법행위로 기성부분에 대한 소유권을 상실

하기는 하였으나 부지 소유자에게 대항할 권원이 없어서 조만간손해배상 없이 이를 자진철거하거나 강제로 철거당할 운명이었다면 불법철거로 인한 손해는 기성부분의 교환가격이나 투자비용이라고 할 수 없고, 기성부분이 적법히 철거될 때까지 당분간 부지를 불법점유한 채 기성부분을 사실상사용할 수 있는 이익, 철거 후 기성부분의 폐자재를 회수할 수 있는 이익의침해로 인한 손해에 한정된다.

[5] 민법 제209조 제1항 에 규정된 점유자의 자력방위권은 점유의 침탈 또는방해의 위험이 있는 때에 인정되는 것인 한편, 제2항에 규정된 점유자의 자력탈환권은 점유가 침탈되었을 때 시간적으로 좁게 제한된 범위 내에서 자력으로 점유를 회복할 수 있다는 것으로서, 위 규정에서 말하는 "직시"란 "객관적으로 가능한 한 신속히" 또는 "사회관념상 가해자를 배제하여 점유를 회복하는 데 필요하다고 인정되는 범위 안에서 되도록 속히"라는 뜻으로 해석할 것이므로 점유자가 침탈사실을 알고 모르고와는 관계없이 침탈을 당한 후 상당한 시간이 흘렀다면 자력 탈환권을 행사할 수 없다.

[6] 유치권은 타물권인 점에 비추어 볼 때 수급인의 재료와 노력으로 건축되었고 독립한 건물에 해당되는 기성부분은 수급인의 소유라 할 것이므로 수급인은 공사대금을 지급받을 때까지 이에 대하여 유치권을 가질 수 없다.