공인중개사와의 부동산 직접거래 계약의 효력

우리 공인중개사법은, 개업공인중개사는 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 하여서는 아니 되며(공인중개사법 제33조), 등록관청은 개업공인중개사가 동법 제33조에 규정된 금지행위를 하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소해야 한다(공인중개사법 제38조)고 규정하고 있다. 이러한 법 조항과 관련하여 공인중개사가 중개의뢰인으로부터 직접 매수하거나 직접 매도하는 경우 부동산 거래계약의 효력이 무효인지 여부에 대한 논란이 있어왔다. 즉 공인중개사법의 위 규정들을 강행규정으로 보아야 하는지(이 경우 부동산 거래계약은 무효가 된다), 아니면 단속규정 보아야 하는지(이 경우 부동산 거래계약은 유효하다)의 문제인데, 최근 대법원은 위 규정을 단속규정으로 보아야 한다고 정리한바 있다.

a는 공인중개사로서, 2012. 5. 15. 甲토지에 관하여 2012. 5. 1. 매매를 원인으로 하여 a명의로 소유권이전등기를 마치고 2012. 8. 6. 그 지상 甲건물에 관하여 a명의로 소유권보존등기를 마쳤다. b는 2013. 4. 2. a와 사이에, b가 a로부터 甲토지와 甲건물을 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였다. b는 2013. 4. 2. a에게 계약금 6천5백만 원 중 5천만 원을 지급하였다. 그 후 b는 공인중개사 a와의 위 매매계약이 무효임을 이유로 a에게 계약금 5천만 원 반환을 청구하였다.

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이 사건에 대해 법원은 “개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접거래를 하는 행위를 금지하고 공인중개사법 제33조 제6호의 규정 취지는 개업공인중개사 등이 거래상 알게 된 정보를 자신의 이익을 꾀하는데 이용하여 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있으므로 이를 방지하여 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는바, 위 규정에 위반하여 한 거래행위가 사법상의 효력까지도 부인하지 않으면 안 될 정도로 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 할 수 없을 뿐만 아니라 행위의 사법상의 효력을 부인하여야만 비로소 입법 목적을 달성할 수 있다고 볼 수 없고, 위 규정을 효력규정으로 보아 이에 위반한 거래행위를 일률적으로 무효라고 할 경우 중개의뢰인이 직접거래임을 알면서도 자신의 이익을 위해 한 거래도 단지 직접거래라는 이유로 효력이 부인되어 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로, 위 규정은 강행규정이 아닌 단속규정이다.”고 판단하여 하면서 b의 청구를 기각하였다(대법원 2017. 2. 3. 선고 2016다259677 판결).

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이러한 판결의 태도는, 공인중개사와의 직접거래라는 이유만으로 계약을 무효로 할 경우 거래의 안정성이 훼손될 우려가 있음을 고려한 것으로 보인다. 나아가 위 계약이 무효라면 공인중개사와 중개의뢰인 간에 거래된 부동산이 제3자에게 다시 매도되는 경우 의도하지 않은 제3의 피해자가 발생될 수 있다는 점도 고려된 것으로 보인다. 아울러 공인중개사라는 이유만으로 직접거래의 당사자가 되는 것을 제한하는 경우 이는 공인중개사인 사인의 권리를 과도하게 제한하는 것일 뿐만 아니라, 자신의 이익을 위해 공인중개사와 직접 거래를 한 중개의뢰인의 권리마저 제한하는 결과를 가져온다는 측면에서 과도한 제제라고 보았다.