보증금 증액 부분의 대항력 및 우선변제권

대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임차인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우 보증금중 증액부분에 관하여도 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는지 여부(소극) (대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카113** 판결)

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[ 판례 해설 ]

임차인이 주임법상 주민등록과 건물의 인도 그리고 확정일자를 갖추면, 이 모든 요건을 갖춘 “일자”를 기준으로 대항력 및 우선변제권이 발생한다. 이에 따라 그 일자보다 나중에 설정한 근저당권자는 임차인이 보증금을 모두 배당받은 이후에 비로소 차순위로 배당을 받을 수 있고, 낙찰자로서는 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 “먼저” 성립할 경우 해당 임차권을 인수할 수밖에 없다.

다만 임대차 계약을 갱신하면서 이후 보증금을 증액하였을 경우에도 기존의 대항력 등이 그대로 유지되는지 논의의 여지는 있을 수 있겠으나, 담보물권자인 근저당권자의 이익을 침해하지 않은 범위 즉 근저당권의 성립 이전에 임대차 계약을 체결할 당시의 보증금만 선순위로 보호를 받고 근저당권자가 성립된 이후에 발생한 증액 부분은 보호를 받지 못하게 된다.

이는 담보물권의 기본취지인 먼저 생긴 권리가 먼저 변제를 받는다는 것을 고려한 것으로 보인다.

[ 법원 판단 ]

원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 이 사건 건물을 경락 취득한 기본이 된 저당권은 1985.10.25.에 등기된 것이고 그 당시 피고들은 건물소유자와 주택임대차계약을 체결하고 입주 중이었는데 임차보증금 2,100만원을 건물주에게 예치하고 있었고 임대차기간은 7개월 정도 남아 있는 상태였는데 피고들은 위 저당권등기일 이후인 1986.6.21.에 건물주와의 사이에 임차보증금을 2,400만원으로 증액하기로 합의하고 그 무렵에 300만원을 더 예치하여 임차보증금이 금 2,400만원이 되었다는 사실을 인정하고 피고들의 주택임차권은 위 저당권보다 선순위이므로 피고들은 원고로부터 보증금 2,400만원을 상환받을 때까지 건물명도 청구를 거절할 수 있다고 판시하였다.

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그러나 원심인정과 같이 피고들이 저당권설정등기이전에 취득하고 있던 임차권을 선순위로서 저당권자에게 대항할 수 있음은 물론이나 저당권이 설정 등기된 후에 건물주와의 사이에 임차보증금을 증액하기로 한 합의는 건물주가 저당권자를 해치는 법률행위를 할 수 없게 된 결과 그 합의 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이고 저당권자에게는 대항할 수 없다고 할 수밖에 없다.

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그러므로 피고들은 원고의 이 사건 건물명도 청구에 대하여 임차보증금 2,100만원을 상환받을 때까지 그 건물을 명도할 수 없다고 주장할 수 있을 뿐이고 저당권설정등기 이후에 증액한 임차보증금에 대하여는 이를 원고에게 대항할 수 없는 것이다

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원심판결은 저당권설정등기가 된 후에 임차보증금을 증액하기로 합의한 경우 그 효력이 저당권자에게 미치는 점에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다

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이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있으므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.