상가 분양시 상가분양자와의 업종지정 약정 효력

건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 초지에 있는 자는 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다(대법원 2010. 5. 27.선고 2007다8044 판결).

한편 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라 하더라도 위와 같은 법리는 적용 된다. 다만 이러한 약정의 효력이 상가분양자와 그로부터 독점적인 운영을 보장받은 수분양자 이외에 다른 수분양자 등에게 미치기 위해서는, 상가분양자와 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결되어야 하는바, 이를 둘러싼 분쟁이 심심치 않게 발생하고 있다.

​실제 사실관계를 통하여 이에 대해서 자세히 살펴보자.

a는 2016. 1.경 사망한 b의 자녀이고, c는 2001. 6. 21. 건축주 d로부터 甲건물의 213호 점포를 분양받은 사람이고, e는 위 213호 점포를 임차하여 2016. 6.경부터 2017. 3.경까지 약국영업을 하였던 사람이다. b는 2001. 9. 28. 건축주 d와 甲건물의 119호 점포에 관하여 분양계약을 체결하고, 그 무렵부터 2016. 1.경 사망 당시까지 119호 점포에서 약국영업을 하여 왔는데, 관련된 주요 내용은 “부동산의 표시 : 제1층 제119호(약국), 수분양자는 생활 편의시설 용도로 사용하여야 한다. 본 상가 계약시 제119호 점포 이외에는 약국으로 분양하지 않는다. 상호합의 본 계약서에 명시된 영업종목을 수분양자가 변경코자 할 경우 분양자의 승인을 받아야 한다.”이었다. a는 2016. 3. 21. f와 망 b가 약국으로 운영하던 119호 점포에 관하여 월차임 1천만 원, 임대차기간 2016. 3. 28.부터 2019. 3. 27.까지, 권리금 10억 원으로 임대차계약을 체결하였는데, 그 후 213호 점포의 약국 개설로 인한 영업이익 감소를 이유로, 월차임을 3백만 원으로 하는 계약을 다시 체결하였다. 이에 a는 c, e가 업종제한약정을 위반하여 a의 119호 점포 약국 영업 및 임대 영업에 상당한 손해를 가하였다는 이유로 손해배상을 청구하였다.

​이 사건에서 a가 제시한 주요 근거는, ① 甲건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행) 제8조 4호에 의하면 ‘관리사무소에 사전 승인 없이 전유부분의 전부 또는 일부를 지정된 용도와 업종 이외의 목적에 사용하는 행위’가 금지사항으로 규정되어 있는 사실, ② 甲건물 내 동일 업종 입점제한 요청의 협조문이 작성되기도 한 사실, 甲건물 상가번영회 규약에 ‘기 설정된 업종과 중복되는 업종으로 변경하여 동일업종 영업하는 행위, 동일업종 신규입점을 할 수 없다’고 규정하고 있다는 점, ③ 119호 점포에 대한 분양계약서에 119호 점포 이외에는 약국으로 분양하지 않는다고 기재되어 있는 점이었다.

​그러나 이에 대해 법원은, ① 건축회사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 지정하여 분양하거나 일부 점포에 대하여만 업종을 지정하여 분양하여 점포 입주자들 상호간 업종제한의무를 부담하는 경우라면, 각 점포 수분양자들은 자신들에게 지정된 업종을 독점 운영할 수 있는 권리를 얻음과 동시에 다른 점포 수분양자들에게 지정된 업종은 운영할 수 없는 의무를 부담하게 되므로, 그에 관한 내용을 분양계약서 등에 기재하여 명확히 하는 것이 일반적이나, 119호 점포를 제외한 213호 점포를 포함한 이 사건 다른 나머지 점포들에는 업종지정에 관한 내용이 존재하지 아니하는 점, ② 甲건물 상가관리규약(2004. 1. 10. 시행)이 유효하다고 하더라도 위 규약 제8조 제4호는 지정된 업종이 있는 경우를 전제로 하여 임의로 업종을 변경하는 것을 금지하는 것인바 甲건물 점포에 적용될 것은 아니란 점, ③ 甲건물의 상가번영회 관리규약 및 협조문은 119호 점포 분양계약 후 동종업종에 대한 민원이 계속되자 협조하여 줄 것을 당부하는 차원에서 작성된 것으로 보이는바, 甲건물의 각 점포 전체에 용도가 지정되어 있다고 보기 어렵다는 점, ④ 甲건물의 각 점포는 점포들의 위치, 분양면적, 분양시점 등을 기준으로 분양대금이 결정되어 분양된 것으로 보이는 점, ⑤ 단지 119호 점포에 관해서는 망 b의 요청으로 119호 점포에 대한 분양계약서상에 업종지정 문구가 기재된 것으로 보이는 점, ⑥ 설령 119호 점포에 대해서만 약국 업종을 독점적으로 보장한 것으로 보더라도 이는 상가 수분양자들 사이에서 이를 수인하기로 하는 동의를 기초로 발생하는 것인바, 전체 수분양자들과의 분양계약 과정에서 일부 점포에 대한 업종지정 사항을 계약의 내용에 편입시키거나 일부 점포에 대해 업종 지정이 있었다는 사정이 수분양자들 모두에게 충분이 공시되어야 하는데 그러하지 않았다는 점 등을 근거로 a의 주장을 인정하지 않았다(수원지방법원 2017. 9. 15.선고 2016가합76271 판결).

​이와 같이 전제 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종지정이 된 경우, 수분양자가 상가분양자와 업종지정 약정을 하였다고 하여 이와 같은 약정의 효력이 다른 모든 수분양자에게 당연히 미치는 것은 아닌바 주의가 필요하다. 따라서 업종을 지정하여 분양계약을 맺으려는 수분양자는 상가분양자와 다른 모든 수분양자 사이에 체결된 분양계약서에 업종지정 또는 권장업종에 관한 지정이 있거나 업종제한 약정이 체결이 되었는지를 확인하여 불측의 피해를 방지하시기를 권고 드린다