건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없다(대법원 2023. 4. 27 선고 2022다2730.. 판결)
[ 판례해설 ]
당사자 사이에 약정에 의해서 공사대금 중 70%를 지급하기로 하고 이를 지급하지 않을 경우 유치권을 주장할 수 있다고 약정하였더라도 해당 공사비 내에는 건물의 가치 상승을 위한 금액 외에 다른 금액도 포함되어 있기 때문에 결국 견련관계가 인정될 수 없어 유치권이 성립되지 않는다. 무엇보다도 당사자 사이에 약정에 의해 유치권을 인정하기로 했다고 하더라도 유치권 자체는 법정담보 물권에 해당함으로 당사자 약정으로 인정될 수 없다.
결국 유치권을 주장하는 자는 피담보채권이 건물의 가치 상승을 위하여 투입한 비용이라는 것을 명확히 증명하여야 한다는 것을 강조한 판결에 해당한다.
특히 이 사건에서는 공사비를 지급하지 않으면 유치권을 인정하겠다고 약정한 것이 문제되었는데, 유치권은 당사자 사이 약정에 의해서 성립하는 것이 아닌 법정담보물권 즉 민법의 요건에 의해서 성립한다는 물권 법정주의를 확인한 판결로도 그 의의가 있다.
[ 법원판단 ]
갑 주식회사가 구분등기가 마쳐진 4개 호실 중 1개 호실을 임차하면서 임대인과 임대차계약이 종료된 경우에 임대인은 임차인에게 임차인이 위 부동산에 관하여 뷔페 영업을 위하여 투입한 총공사비의 70%를 반환한다.는 내용의 공사비 반환 약정을 하였고, 그 후 갑 회사는 4개 호실을 전부 점유하면서 각 호실을 구분하던 칸막이를 철거하는 등의 공사를 한 다음 점유 부분 전부를 뷔페 영업을 위한 공간으로 사용하였는데, 4개 호실이 경매절차에서 일괄매각되자 갑 회사가 위 약정에 따른 유익비상환채권을 피담보채권으로 하는 유치권의 존재 확인을 구한 사안에서, 임대차계약 및 공사비 반환 약정의 진정성에 의문스러운 부분이 있을 뿐만 아니라, 유치권의 목적물과 견련관계가 인정되지 않는 채권을 피담보채권으로 하는 유치권을 인정한다면 법률이 정하지 않은 새로운 내용의 유치권을 창설하는 것으로서 물권법정주의에 반하여 허용되지 않는데, 갑 회사가 공사에 지출하였다고 주장하는 비용에는 각 호실의 개량을 위하여 지출되어 물건의 가치를 객관적으로 증가시키는 비용과 갑 회사의 주관적 이익이나 특정한 영업을 위한 목적으로 지출된 비용이 구분되어 있지 않으므로, 공사비 반환 약정을 근거로, 민법상 유익비에 해당하지 않는, 즉 건물의 객관적 가치 증가와 무관한 비용지출로서 유치권 목적물과의 견련관계가 인정되지 않는 부분까지 법정담보물권인 유치권의 피담보채권이 된다고 볼 수 없으며, 한편 각 호실의 칸막이가 철거되어 구조상ㆍ이용상 독립성을 상실하기는 하였으나 현재도 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 등으로 위치와 면적 등을 쉽게 특정할 수 있고, 기존 칸막이 철거는 점유 부분을 뷔페 영업에 사용하기 위한 일시적인 방편에 불과하여 언제든지 원상태로 복원할 수 있을 뿐만 아니라 복원에 과다한 비용이 들 것으로 보이지 않는데도, 갑 회사가 지출하였다고 주장하는 총공사비에 따라 산정한 금액을 유치권의 피담보채권으로 인정한 다음 갑 회사가 각 호실 전체에 대하여 유치권을 주장할 수 있다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다.
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