경매 개시 이후 유치권자가 점유를 개시한 경우 효력은​

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채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 유치권을 취득하게 한 경우, 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지 여부(소극) (대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다226.. 판결)

[ 판례 해설 ]

아마 이 판례로 인하여 시중의 유치권 중 70%가 인정되지 않게 되었을 것이다. 즉, 유치권자들은 자신이 공사대금을 미지급 받았음에도 불구하고 현실적인 이유로 공사현장을 떠나 다른 공사현장에서 재차 작업을 할 수밖에 없는데, 이후 자신이 대금을 지급받지 못한 공사현장에 경매절차가 진행된다는 말을 듣고 부랴부랴 공사현장으로 복귀하여 유치권을 주장하는 경우가 상당히 많다.

​ 그러나 대상판결에서는 경매 개시 이후 유치권자가 점유를 개시하였다면 이는 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉된다는 이유로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단한 것이다

​ 결국 유치권을 인정받기 위해서는 경매개시 전후 유치권자가 해당 목적물을 점유하고 있음이 확인되어야 비로소 가능한 바, 경매가 언제 진행될지 모르는 상황에서 이와 같이 지속적으로 점유하는 것은 사실상 불가능하지만, 최소한 공사현장에 자신의 연락처 등 메모를 남겨두는 등으로 점유 개시 가능성은 열어두어야 할 것이다.

​[ 법원 판단 ]

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

​ 원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 양0원을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 a기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 a기계공업의 채권자인 권0옥의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 양0원이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 a기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 a기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 구하는 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.