주민등록의 임대차 공시 효력 및 발생 시기는?

주택임대차보호법 제3조 제1항의 주민등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준 및 주민등록 신고의 효력 발생 시기(=신고 수리 시)(대법원 2009. 1. 30. 선고 2006다178.. 판결)

[ 판례 해설 ]

임차인은 채권자임에도 불구하고 주임법의 적용을 받게 되면 불특정 제3자에게도 대항할 수 있는 물권적 지위를 가지게 된다. 그러나 이는 임차인을 보호하기 위한 것이므로, 임차인에게 물권적 권능이 부여되기 위해서는 제3자가 인지할 수 있도록 등기제도와 같은 공시가 필요한 바, 주임법에서는 주민등록과 더불어 건물의 인도를 통하여 제3자에 대한 공시기능을 하도록 만들어 두었다. 다만 임차인이 원래는 채권적 지위에 있는 자였고, 더욱이 공시 기능조차도 불완전한 건물의 인도와 주민등록을 통하여 인정되기 때문에 그와 같은 요건에 관하여 대법원은 엄격하게 해석하였다.

​대법원은 주민등록은 거래안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 알 수 있는 공시 방법이어야 한다고 판시하면서 담당공무원의 착오로 잘못된 지번으로 수정하고, 동‧호수 기재를 삭제한 주민등록 전입신고서에 대하여 아무리 담당 공무원의 과실에 의한 기재라고 하더라도, 해당 규정은 제3자를 위한 객관적 공시방법이기 때문에 결국 제3자에 대하여 적절한 공시가 되었는지 여부만으로 판단하여야 함을 지적하면서, 위와 같은 적절한 공시가 되어 있지 않다면 공무원의 과실여부와 상관없이 주임법이 적용되지 않는다고 판단하였다.

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당사자로서는 다소 억울한 측면이 없지 않으나, 공시의 기능은 오로지 제3자를 위한 것이기 때문에 대법원의 판단은 부득이하다고 보이고, 이런 경우에는 임차인은 부득이하게 해당 공무원을 상대로 손해배상 청구를 할 수 없을 것이다.

​[ 법원 판단 ]

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 보아야 하므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 한다 (대법원 1987. 11. 10. 선고 87다카1573 판결 참조).

​한편, 주민등록법은 시ㆍ군 또는 자치구의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 하고(제1조), 누구든지 주민등록의 신고를 이중으로 할 수 없으며(제10조 제2항), 주민의 거주지 이동에 따른 주민등록의 전입신고가 있으면 병역법 민방위기본법인감증명법 국민기초생활보장법 국민건강보험법및장애인복지법에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한 것으로 보고(제17조), 다른 법률에 특별한 규정이 없으면 주민등록지를 공법관계에 있어서 주소로 한다(제23조 제1항)고 규정하고 있으며, 지방자치법은 제12조에서 지방자치단체의 구역 안에 주소를 가진 자는 그 지방자치단체의 주민이 된다고 규정함과 동시에 제13조와 제14조에서 주민의 권리와 의무를 규정하고 있다. 위와 같은 제반 규정을 종합하여 보면, 주민등록은 단순히 주민의 거주관계를 파악하고 인구의 동태를 명확히 하는 것 외에도 주민등록에 따라 공법관계상의 여러 가지 법률상 효과가 나타나게 되는 것으로서, 주민등록의 신고는 행정청에 도달하기만 하면 신고로서의 효력이 발생하는 것이 아니라 행정청이 수리한 경우에 비로소 신고의 효력이 발생한다 할 것이고, 따라서 주민등록 신고서를 행정청에 제출하였다가 행정청이 이를 수리하기 전에 신고서의 내용을 수정하여 위와 같이 수정된 전입신고서가 수리되었다면 수정된 사항에 따라서 주민등록 신고가 이루어진 것으로 보는 것이 타당하다.