임대차시 원상복구 조항과 유치권의 관계

임대차 종료 시에 임차인이 건물을 원상으로 복구하여 임대인에게 명도하기로 약정한 경우, 비용상환청구권이 있음을 전제로 하는 유치권 주장이 가능할까? (대법원 1975. 4. 22. 선고 73다20** 판결)

[판례해설]

  이 판결로 인하여 대부분의 경우에 임차인은 유치권을 주장할 수 없게 되었다. 유치권을 주장하기 위해서는 피담보채권이 목적물과 견련관계에 있어야 하는데, 그 견련관계에 관하여 대법원은 다소 엄격하게 판단하여 단순히 법리적 견련관계가 아니라 물리적 사실적 견련관계일 것을 요구한다. 따라서 유치권 목적물의 사용가치를 증대시킨 경우에만 위 주장이 가능한 것이다.

  보통 임차인이 임대인 즉 채무자에게 임차 목적물에 관하여 주장할 수 있는 채권은 보증금 반환채권, 권리금 반환채권, 그리고 필요비‧유익비 채권 정도인데, 이 중 보증금반환채권이나 권리금반환채권은 목적물의 물리적 가치 상승과는 전혀 관계가 없는 성질의 것이다.

  결국 필요비‧유익비 정도만이 유치권을 주장할 수 있는 피담보채권이라 할 것인데, 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 대부분 “임대차 종료 시 원상복구한다.”라는 조항을 삽입하게 되는 바, 대상판결에서는 이와 같은 원상복구 조항이 존재한다면 이미 처음부터 필요‧유익비 청구권을 포기한 것으로 간주하였고, 결국 유치권의 피담보채권이 존재하지 않아 임차인의 유치권은 부정된 것이다.

 이와 같은 이유로 필자가 이전 임차인이 유치권을 주장하는 사건을 대리하였을 때, 재판장이 의뢰인에게 물어보았던 단 한마디 질문은 “임차인 맞지요”라는 내용으로, 만일 이 때 임차인이라고 대답한다면 거의 90% 이상이 유치권을 부정당한다고 할 것이다.

[법원 판단]

  원판결을 원설시의 증거들에 의하여 피고 김×자는 71. 8. 30. 원고로부터 본건 건물을 다방으로 사용할 것을 승락받아 각종 내부시설을 하여 73. 3. 현재 다방시설로서 또는 일반 건물의 내부시설로서 각 원판시금액에 상당한 가액이 현존하는 사실을 인정하고 임대차계약서(갑 6호증)의 기재에 비추어 보면, 동 피고는 임대차관계 종료시에는 위 건물을 원상으로 복구하여 이를 원고에게 명도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있어 이는 위 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 인정함이 상당하다고 설시하여 원설시 유치권 주장을 배척한 취지가 분명하다. 논지는 위 사용승낙을 원고가 한 것은 위 임대차계약이 있은 후에 일이므로 위 승락으로 말미암아 위 임대차계약에서 한 피고의 원상복구의 특약을 변경한 것으로 해석하여야 된다고 주장하나, 건물사용승낙서(을 1호증)을 해 주었음은 임대인이 임차물을 사용케 할 임차계약에서 오는 당연한 법률상 의무를 표명한 것으로 볼 것이며 그로 말미암아 임대차계약의 내용이 변경된 것으로 볼 수 없다고 해석함이 당사자의 의사표시의 해석으로 타당하다 하겠으므로 같은 취지에서 한 원판결 판단은 옳고 논지는 채용할 길이 없으니 논지는 이유 없음에 돌아간다.