건물에 관한 유치권으로 토지 낙찰자에게 대항할 수 있는지 여부 

(대법원 2014다105.. 판결)

[ 판례 해설 ]

대법원은 건물 점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 일관되게 판시해왔다(대법원 1989. 2. 14. 선고 87다카3073 판결 등).

즉 건물 유치권은 건물 자체에 기인한 것이고 유치권의 입법취지는 타인의 물건에 관하여 생긴 채권 즉 타인 물건의 가치를 상승시킨 분만큼 그 권리를 주장할 수 있도록 하는 것인데, 문제는 그와 같이 가치가 상승한 물건의 존재가 누군가에 대하여 불법행위가 된다면 당연히 불법행위를 당하는 자에 대하여는 유치권을 주장할 수 없는 것이다.

대상판결은 해당 건물의 존재 및 점유가 토지 소유자에 대하여 불법행위가 되는지 여부를 법률적으로 “점유권한이 존재하는지 여부”에 따라 판단하였는바, 건물이 토지를 점유할 권원이 없다면 토지 소유자에 대하여 불법행위가 성립한다고 판단한 것이다.

특히 2심에서 피고 대리인은 유치권자와 토지 소유자 간에 최소한의 합의가 성립(입증은 되지 않았다)되었으므로 더 이상 불법행위가 성립하지 않는다고 항변하였으나, 이 사건에서 불법행위가 되지 않은 정도의 합의라면 적법한 점유권원 정도의 합의를 요하는 것으로 그렇지 않다면 합의 여부를 인정할 수 없다는 취지로 판단하였다.

〔 당사자의 주장 〕

가. 원고는 b건물이 a토지 소유권을 침해하고 있으므로 b건물의 각 전유부분을 점유하고 있는 피고들은 각 점유하고 있는 b건물에서 퇴거할 의무가 있다고 주장한다.

나. 피고들은 ① 주식회사c가 b건물 신축을 수급받아 공사를 진행하다가 a토지에 관한 경매 때문에 공사를 중단한 후 공사대금을 지급받기 위하여 피고들을 통하여 유치권을 행사하고 있으므로 b건물을 점유할 적법한 권원이 있고, ② 토지 소유자인 원고와 b건물의 소유자였던 소외1, b건물을 낙찰받은 소외2 사이에 b건물의 존치에 관한 합의를 한 정황에 비추어 피고들의 건물 점유가 토지 소유자인 원고에게 불법행위를 구성하지 않는다고 주장한다.

[ 법원 판단 ]

가. 건물점유자가 건물의 원시취득자에게 그 건물에 관한 유치권이 있다고 하더라도 그 건물의 존재와 점유가 토지소유자에게 불법행위가 되고 있다면 그 유치권으로 토지소유자에게 대항할 수 없다고 할 것이다.

나. b건물의 존재와 점유는 원고의 a토지 소유권을 침해하고 있으므로, b건물에 관한 유치권으로 a토지 소유자인 원고의 퇴거 요구에 대항할 수 없다.

다. 그 외 원고와 소외1, 소외2 등이 b건물을 철거하지 않고 이를 존치하기로 합의하였다는 점을 인정할 증거가 없다.