경매절차에서 압류의 효력이 발생하기 전에 점유하였다는 점은
                   현황조사서로 인하여 증명할 수 있다

​                        (수원지방법원 평택지원 2003다81.. 판결)

[ 판례 해설 ]

대법원은 경매개시결정의 기입등기가 완료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 제3자가 유치권을 취득한 경우에 대하여, 이는 채무자의 재산 처분행위에 해당하므로 점유자가 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다는 태도를 유지해왔다. 그러나 문제는 점유가 경매개시 이후에 있었다는 점을 어떻게 입증하느냐 하는 것인데, 법원은 점유관계를 입증하는 중요한 증거방법으로 현황조사서를 활용하고 있다.

경매가 개시되면 법원은 곧바로 감정평가, 채권신고 및 배당요구 최고, 그리고 현황조사 절차를 진행한다. 이때 현황조사란, 경매물건이 현재 어떠한 상태인지, 누가 점유하는지를 파악하는 절차이다.

따라서 이 절차에서 점유자로 파악되지 않은 경우에는 그 점유자의 유치권이 경매기입등기를 마친 이후에 성립된 것으로 판단하여 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단하는 것이다.

[ 법원 판단 ]

이 사건과 같은 소극적 확인의 소에서는 원고가 먼저 청구를 특정하여 권리발생원인사실을 부정하는 주장을 하면 권리자인 피고 등이 권리관계의 요건사실을 주장·입증할 책임이 있으므로(대법원 1998. 3. 13. 선고 97다45259 판결 등 참조), 이 사건에서도 유치권자라고 주장하는 피고들이 유치권의 성립요건, 즉 타인의 물건을 점유하고 있는 사실, 피담보채권이 존재하고 그 변제기가 도래한 사실, 피담보채권이 그 타인의 물건에 관하여 생긴 사실 등에 대한 입증책임을 부담한다.

피고들이 원고에 대하여 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 주장하기 위해서는 늦어도 이 사건 경매기입등기가 마쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 현재까지 적법하게 이 사건 각 부동산을 점유하고 있음을 입증하여야 한다.

갑 제5호증의 1, 2의 각 기재와 영상, 갑 제6호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 경매절차에서 집행관이 2012. 7. 10. 이 사건 각 부동산을 방문하여 현황조사를 한 후 작성한 각 부동산현황조사보고서에는 이 사건 각 부동산의 점유관계는 미상이고, 이 사건 건물의 경우 기타 사항으로 “현황조사시 채무자 겸 소유자의 직원이 있었으나 조사 불응 함. 평택세무서 등록사항 등의 열람결과 등재된 임차인 없음.”이라고 기재되어 있을 뿐, 피고들의 점유나 유치권 행사 여부에 관하여는 별다른 특이사항이 드러나지 않은 점, ② 위 각 부동산현황조사보고서에 첨부된 사진에 의하더라도, 이 사건 각 부동산에 대한 피고들의 점유 흔적이 전혀 나타나지 않는 점, ③ 원고 측은 2012. 6. 1.경부터 경비업체인 주식회사 y와 사이에 이 사건 각 부동산에 대한 경비용역 도급계약을 체결하고 이를 관리해 온 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고들이 제출한 증거들만으로는 피고들이 이 사건 각 부동산에서 이 사건 경매기입등기가 미쳐진 2012. 6. 27. 이전부터 이 사건 부동산을 점유하여 왔음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.