계약갱신요구권 10년 보장의 적용범위,

건물매매과정에서 충분히 숙지되어져야

2018년 10월 상가건물임대차보호법 개정으로 기존 5년인 갱신요구권 보호기간이 10년으로 대폭 늘어났다. 임차인 보호는 상당히 두터워졌지만, 임차인에 대한 명도는 점점 힘들어질 수 밖에 없어 소위 말하는 “임차인 명도비용”이 대폭 인상될 수 밖에 없다. 수익성을 치밀하게 따지는 상가건물 특성상 상가건물 거래 위축은 불가피할 것이다. 실제로도 위 개정법 시행 이후 상가건물 매매에 따른 임차인 처리 방안에 대한 문의가 급증하고 있다.

그럼에도 불구하고, 구체적 검토없이 무턱대고 상가건물을 구입해서 임차인 명도에 애를 먹는 경우가 심심치 않게 목격되고 있다. 복잡한 법규정을 간과하였기 때문이다. 특히, 임차인을 명도한 후 다른 용도로 사용할 계획이라면 언제 임차인 명도가 가능할 수 있는지를 정확하게 판단할 필요가 있는데, 이를 위해 관련 상임법 규정, 계약내용, 계약의 경과 등에 대해 충분히 숙지해야 한다. 최근 어느 임차인으로부터 상담받은 사례를 소개한다(의뢰인 비밀보호를 위해 쟁점과 무관한 사실관계는 대폭 변형하였다).

2011년 1월에 임대차를 개시한 후, 계약연장을 거듭하던 중 최종적인 임대차계약서상 임대차기간은 2015년 2월부터 2017년 2월까지 2년간으로 정했다. 그 후로는 묵시적으로만 계약이 갱신되었다. 그런데, 2019년 8월경 임차인은 ’건물매각을 이유로 2020년 2월 만기까지 명도해달라’는 취지의 임대인 통고서를 받게 된다. 17년 2월부터 묵시적 갱신을 통해 1년씩 연장되었으니 19년 2월이 만기라는 논리인 것이다. 하지만, 임대인 논리대로라도 하더라도, 2019년 2월 만기 이후 묵시적 갱신이 이루어졌다는 점에서, 갱신요구권 10년 보호대상이라는 점이 간과된 것이다.

부칙 (제15791호,2018.10.16.) 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

묵시적 갱신이라고 하더라도 2018년 10월 개정법 시행 이후 갱신된 경우에 해당되기 때문이다. 다만, 10년 보호를 위해서는 적법한 갱신요구권 행사가 필요하다는 점에서, 2020년 2월 만기로부터 6개월에서 1개월 사이 기간에 갱신요구를 해야 할 필요가 있다.

 상임법 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

결국, 임차인은 갱신요구를 통해 최초 임대차시점인 2011년 1월부터 10년이 경과된 2021년 1월까지 계약연장을 할 수 있는 권리가 있는 것이다. 임대인은 이런 법리를 간과한 채 매매계약상 매수인에 대해 ‘2020년 2월 무렵까지 임차인 명도를 책임지겠다’고 약속했다는 것인데, 향후 임차인 설득에 상당한 부담을 가질 수 밖에 없을 것으로 예상된다.   이상