상가점포권리금계약에 수반되는 임차권양수도계약에 대한 이해

예를 들어보자. 乙이 임대차보증금 1억 원, 월차임 3백만 원으로 임대차하면서 운영하던 커피숍을 甲에게 권리금을 받고 양도했다. 이 과정에서 시설비 등 권리금조로 2억4천만 원, 임차권양도대금조로 기존임대차보증금 1억 원, 총 3억4천만 원을 甲으로부터 지급받았다. 그 후 甲은 건물주와 만나 임차인 명의를 자신으로 바꾸고 영업을 시작했는데, 실제 매출액이 권리금 거래당시 乙로부터 설명들었던 예상매출액과 큰 차이가 있다는 사실을 알게 되면서 기망을 이유로 계약취소를 요구한다. 아래에 소개되는 대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결[권리양도금] 사건을 재구성한 것이다. 이처럼 권리금거래에는 순수한 권리계약 이외에 기존 임차권의 양수도계약이 함께 이루어지는 경우가 많다. 물론, 순수 권리계약만 체결하는 경우도 있다. 이 경우는, 임대차계약을 임차권양수도가 아닌 기존 임차인이 임대인에게 신규임차인을 소개하는 형식을 취하게 된다. 따라서, 실제 계약의 형태를 잘 살펴 권리계약과 별개로 임차권 양수도계약의 존재 여부를 분명히 할 필요가 있다. 이를 통해 법적 분쟁에서 권리계약과 함께 임차권양수도계약도 해제하거나 취소하는 등의 구성이 필요할 수 있다. 그럼에도 불구하고 임차권양수도계약이 간과되는 경우가 적지 않다.

대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결[권리양도금]

커피전문점 영업 임차권의 양수인 甲이 양도인 乙의 기망행위를 이유로 乙과 체결한 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 사안에서, 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 위 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로 권리금계약 부분만을 따로 떼어 취소할 수 없는데도, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만이 취소되었다고 본 원심판결에 임차권양도계약에 관한 판단누락 또는 계약의 취소 범위에 관한 법리오해 등 위법이 있다고 한 사례.

1. 원심은 그 채택 증거들을 종합하여 그 판시와 같은 사실을 인정한 후, 피고의 행위는 사회상규를 벗어난 위법한 기망행위이고, 그 기망행위와 계약체결 사이에 인과관계도 있으며, 원고가 소장 부본의 송달로써 계약을 취소하였음은 기록상 분명하므로, ‘이 사건 권리금계약’은 취소되었다고 판단하였다.

그러나 기록에 의하면, 원고는 소장에서 이 사건 임차권양도계약 및 권리금계약을 각 취소 또는 해제한다고 주장한 이래 원심 변론종결 때까지 임차권양도계약에 대한 취소 또는 해제 주장을 철회한 적이 없음을 알 수 있는바, 그럼에도 원심은 그 판시와 같은 이유로 권리금계약만을 취소하고, 임차권양도계약의 취소 등 주장에 관하여는 판단하지 아니하였다.

2. 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결, 대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 등 참조), 권리금계약은 임대차계약이나 임차권양도계약 등에 수반되어 체결되지만 임대차계약 등과는 별개의 계약이라고 할 것이다.

한편 여러 개의 계약이 체결된 경우에 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있는 것인지 여부는 계약체결의 경위와 목적 및 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이고(대법원 2003. 5. 16. 선고 2000다54659 판결, 대법원 2006. 7. 28. 선고 2004다54633 판결 등 참조), 각 계약이 전체적으로 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 그 하나가 다른 하나의 조건이 되어 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우 등에는, 하나의 계약에 대한 기망 취소의 의사표시는 법률행위의 일부무효이론과 궤를 같이하는 법률행위 일부취소의 법리에 따라 전체 계약에 대한 취소의 효력이 있다고 할 것이다(대법원 1994. 9. 9. 선고 93다31191 판결 참조).

위 법리에 비추어 기록을 살펴보면, 이 사건 임차권양도계약과 권리금계약의 체결 경위, 계약 내용 등 제반 사정을 참작할 때, 이 사건 권리금계약은 임차권양도계약과 결합하여 그 전체가 경제적, 사실적으로 일체로서 행하여진 것으로 보아야 할 것이고, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이므로, 권리금계약 부분만 따로 떼어 이를 취소할 수는 없다고 할 것이고, 따라서 원심으로서는 권리금계약에 취소사유가 있다고 판단한 경우라면 마땅히 임차권양도계약까지도 취소하였어야 한다.

3. 위와 같이 원심은 임차권양도계약에 관한 판단을 누락하거나, 임차권양도계약과 분리하여 권리금계약만을 취소함으로써, 권리금계약만을 취소한 데 따른 법률효과로서 피고는 원고에게 권리금 2억 4,000만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였는바, 원심으로서는 임차권양도계약이 함께 취소될 경우의 부당이득 반환의무의 범위에 관하여도 심리·판단하였어야 한다. 그런데도 권리금계약 부분만을 취소한 원심판결에는 판단을 누락하거나 계약의 취소범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 제대로 하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

임차권양수도계약을 간과한 채 순수한 권리금인 2억4천만 원만에 대해 취소판단한 원심판단의 잘못을 지적한 것이다. 원심판결인 서울고등법원 2012. 11. 14. 선고 판결 [권리양도금]의 해당 부분 판시에 따르면, “원고(乙)는 2010. 9. 11. 피고(甲)와 사이에 이 사건 점포의 임차권 양도계약(갑 제1호증의1)과는 별도로, 같은 날 이 사건 점포와 관련된 영업권, 가치 권리, 노하우, 시설비용 등을 2억 4,000만 원으로 평가하여 양도받기로 하는 내용의 창업점포 권리금 양수도계약(이하 이 사건 권리금계약이라 한다)을 체결하고”라고 하여 임차권 양도계약서가 별도 작성된 사실을 인지하였지만 임차권양수도계약에 대한 취소판단을 간과해버린 것이다.

아마도 그 이유는, 乙에게 교부한 대금 중 순수 권리금 2억4천만원 만 반환되면, 임차권양수도계약에 따른 1억 원은 甲이 임대인과 임대차계약을 통해 확보하고 있어 사실상 그 부분에 대해서는 문제가 해결된 것으로 판단하지 않았을까 짐작된다. 하지만, 임대인의 보증금 반환능력에 문제가 있을 수 있기 때문에 임차권양수도계약에 대한 취소를 통해 양도인으로부터 직접 양수도대금을 반환받을 실익 역시 분명한 것이다. 따라서, 권리금 거래의 양상을 잘 살펴 임차권양수도계약이 함께 체결된 경우라면, 이에 대한 법적 판단이 누락됨이 없이 함께 이루어질 필요가 있다.