첫 경매개시결정 등기 전에 임차권 등기명령에 의하여 임차권등기를 경료한 임차인은 별도의 배당요구가 필요 없이 당연히 배당받을 채권자에 해당한다(대법원 2005다330..)

[판례 해설]

주택임대차보호법 (이하 주임법) 상의 임차인은 원칙적으로 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있는 배당요구 채권자이다. 따라서 배당기일에 배당요구를 하지 않으면 배당을 받을 수 없을 뿐만 아니라 배당 이의 역시 할 수 없다.

그렇다면 이러한 배당요구 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권 등기를 마친 경우에도 원칙에 따라 배당을 요구해야 할까 아니면 담보권자에 준하는 채권자로 볼 수 있을까.

이러한 질문에 대하여 대법원은 임차권등기의 담보적인 기능에 주목하여 임차권 등기가 경매개시결정 전에 완료되었다면 보통의 담보권자와 마찬가지로 배당요구가 필요하지 않은 채권자에 해당한다고 보아 임차인의 보호를 한 층 더 강화하였다.

[대법원 판단]

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 채용 증거들에 의하여, 원고는 1996. 12. 12. 이 사건 주택 중 15평을 임차보증금 7,000,000원에 임차하여, 1996. 12. 21. 이 사건 주택에 입주하였고, 1999. 7. 27. 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고, 같은 날 그 주소지로 전입신고를 한 사실, 피고는 1999. 8. 31. 이 사건 주택에 관하여 채권최고액 11,700,000원, 채무자 선종연, 근저당권자 피고로 된 근저당권설정등기를 경료받은 사실, 그 후 원고는 1999. 10. 26. 광주지방법원으로부터 이 사건 주택에 관하여 임대차계약일자 1996. 12. 12., 임차보증금 7,000,000원, 주민등록일자 1999. 7. 27., 임차범위 이 사건 주택 중 15평, 점유개시일자 1996. 12. 21., 확정일자 1999. 7. 27. 로 된 주택임차권등기명령을 받아, 1999. 11. 11. 위 임차권등기를 마친 사실, 피고는 위 근저당권에 기하여 이 사건 주택에 관하여 위 법원 2002타경35117호로 부동산임의경매신청을 하여, 위 법원이 2002. 10. 15. 경매개시결정을 하였고, 2002. 10. 17. 그 기입등기가 경료된 사실, 위 법원은 위 경매절차를 진행하여 2004. 3. 2. 배당기일에 경락대금 등에서 집행비용을 공제한 배당할 금액 13,025,728원 중에서 이 사건 주택 중 일부를 10,000,000원에 임차한 소외 김광진에게 위 배당할 금액의 1/2인 6,512,864원을, 신청채권자 겸 근저당권자인 피고에게 위 배당할 금액의 잔액 6,512,864원을 각 배당하는 내용으로 배당표를 작성한 사실, 원고는 위 배당기일에서 위 배당표 중 피고에 대한 위 배당액 중 3,743,568원에 대하여 이의를 진술하였고, 그로부터 7일 이내에 위 법원에 이 사건 배당이의의 소를 제기하였는데, 원고는 위 경매절차의 배당요구 종기까지 배당요구를 하지는 아니한 사실을 인정한 다음, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 자는 경매절차에서 따로 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당요구를 한 것으로 보아, 그에게도 배당을 하여야 한다고 판단한 후, 원고는 후순위권리자인 피고에게 우선하여 위 임차보증금을 변제받을 권리가 있다는 이유로, 위 배당표 중 피고에 대한 배당액을 당초의 배당액 6,512,864원에서 원고가 위 배당기일에서 이의를 진술한 금액인 3,743,568원을 공제한 2,769,296원으로, 원고에 대한 배당액을 3,743,568원으로 경정하였다.

주택임대차보호법 제3조의3 제5항은 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의5는 임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.라고 규정하고 있는바, 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로( 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 참조), 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자 에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 할 것이다.

위와 같은 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 앞서 본 바와 같은 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같이 배당요구 또는 배당요구 없이 배당에 참가할 수 있는 자의 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.