경매개시 기입등기가 마쳐지기 전부터 점유를 해왔으나, 피담보채권을 경매개시 이후에 취득한 경우, 해당 유치권자가 유치권을 이유로 경매절차의 낙찰자에게 대항할 수 있는지 여부 (대법원 2011다552..)

[ 판례 해설 ]

유치권의 성립요건은 피담보채권과 점유이다. 그러나 이 두 가지 요건을 모두 갖추어서 유치권을 확보하였다고 하더라도, 만약 위 요건 중 하나라도 경매개시 이후에 발생하였다면 해당 유치권은 압류의 처분금지효에 반하게 되고 결국 인정받지 못하게 된다.

대부분의 유치권 분쟁은 피담보채권은 갖추었으나 점유의 개시가 경매개시 이후에 이루어지는 경우이다.

그러나 대상판결에서는 경매개시 전부터 공사를 진행하였으므로 점유는 인정되었으나, 공사의 완공이 경매개시의 기입등기 이후에 이루어져 공사대금 채권 역시 경매개시 이후에 취득하게 되었는바, 결국 유치권은 성립되었으나 유치권의 성립이 경매개시 이후에 이루어졌으므로 경매절차의 낙찰자에게는 대항할 수 없게 되었다.

이러한 사안은 현실에서 드문 경우이지만, 대법원 판례까지 있는 사안이므로, 공사업자로서는 유치권의 기본법리를 충분히 이해하여 향후 법률관계를 대비하여야 할 것이다.

[ 법원 판단 ]

유치권은 그 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하고(민법 제320조), 한편 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는바(대법원 2009.1.15.선고 2008다70763판결 등 참조), 채무자 소유의 건물에 관하여 증ㆍ개축 등 공사를 도급받은 수급인이 경매개시결정의 기입등기가 마쳐지기 전에 채무자로부터 그 건물의 점유를 이전받았다 하더라도 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 “공사를 완공하여 공사대금채권을 취득”함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는, 수급인은 그 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.

나. (1) 원심판결 이유에 의하면, 원심은 이 사건 경매개시결정 당시 피고들의 공사대금채권의 변제기가 도래하지 아니하였으므로 유치권이 성립하지 않았다는 원고의 주장에 대하여, 피고들이 이 사건 공사를 목적으로 이 사건 부동산을 점유하기 시작하였고, 현재 이 사건 공사를 마침으로써 공사대금 채권의 변제기가 도래하였으므로 피고들의 유치권은 성립하였으며, 이 사건 부동산의 압류 당시에 피고들의 공사대금채권이 변제기에 도달하여야 하는 것은 아니라고 판단하여, 원고의 위 주장을 배척하였다.

(2) 그러나 원심의 위와 같은 판단은 앞서 본 법리에 비추어 수긍할 수 없다.

원심판결 이유에 의하더라도 피고들은 이 사건 경매개시결정 후인 2009.7.30.에야 이 사건 공사를 완공하였다는 것이고, 그 공사대금채권의 변제기에 관한 별도의 약정이 있었다는 등의 사정에 관하여 아무런 설시가 없으며, 기록을 살펴보아도 그러한 사정을 발견할 수 없는바, 사실관계가 이와 같다면, 비록 피고들이 이 사건 경매개시결정 전에 점유를 시작하였다 하더라도 그 공사대금채권의 변제기가 이 사건 경매개시결정 전에 도래하였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 그와 같은 점유만으로는 유치권이 성립하지 않으므로, 이 사건 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득하였다 하더라도 그 공사대금채권에 기한 유치권으로는 이 사건 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없는 것이다.

(3) 그럼에도 원심은 공사대금채권의 변제기 도래 여부와 유치권의 성립 시기 및 경매개시결정과의 선후에 관하여 따져보지도 아니한 채 위 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척하고 말았으니, 이러한 원심판결은 유치권과 경매절차에 관한 법리를 오해하여 판단을 그르친 것이다.