임차인의 주민등록이 부적법하게 직권말소된 이후, 

이의신청에 따라 회복된 경우 대항력은 소급하여 유효하게 되지만 

선의의 제3자에 대하여는 대항력을 주장할 수 없다.

(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다209.. 판결)

[ 판례 해설 ]

주임법상 대항력을 갖추기 위해 요구되는 요건인 주민등록과 건물의 인도는 지속되어야만 대항력이 유지된다는 법리는 이미 확인한 바 있다. 그러나 자신도 모르게 주민등록이 직권말소된 경우에는 그와 같은 대항력이 소멸되는 것일까.

본 판결은 직권말소된 이후 만약 당사자가 이의신청을 하고, 이를 회복시킨 경우에는 대항력이 소급하여 유효로 될 수 있다고 판단하였다. 다만 직권말소된 이후 이의신청을 통하여 회복되기 전에 생긴 “선의”의 제3자에 대해서는 대항할 수 없다고 판시하였는바 이를 주의해야 할 것이다. 

물론 동 판례는 자신의 과실도 없이 직권말소 당한 당사자에게는 너무 가혹한 것이 아닌가 하고 생각될 수 있다. 그러나 주민등록과 건물의 인도가 제3자에 대한 공시의 작용을 함으로서 거래안전을 보호하려고 한다는 주임법의 전체적 취지를 고려한다면 충분히 이해가 가능한 판결이라고 생각된다. 다만 행정처리상의 과실은 국가배상을 통하여 배상받을 수 있을 것이다.

[ 법원 판단 ]

주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 동법시행령에 따라 시장 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 동법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 동법시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다.