주민등록 전입신고를 마치고 임차주택에 거주하던 임차인이 

대출을 위해 주민등록을 잠시 이전해 달라는 임대인의 요청에 따라 

다른 곳으로 전출신고를 하였다가 선순위 근저당권이 설정된 후 

재전입했다면 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 주장할 수 없다.

(대전지방법원천안지원 2004. 9. 2. 선고 2004가단121.. 판결)

판례 해설

간혹 임대인 또는 소유자가 본인의 대출을 위해 임차인에게 본 사안과 같이 무리한 요구를 하는 경우가 있다. 임차인은 아무것도 모르고 시쳇말로 “좋은 게 좋은 것”이라는 생각으로 요구를 들어주곤 하지만, 임차인으로서는 보증금을 받지 못하거나, 대항력을 인정받을 수 없는 못하는 경우가 생길 여지가 있으므로 유의하여야 한다.

앞에서 언급한 바와 같이 임차인은 주택의 인도와 주민등록이 “일치한 시점”부터 대항력이 발생하고 그 이후 하나의 요건이라도 결여된다면 대항력이 없어졌다가 “재차 충족된 시점”부터 새롭게 대항력을 취득할 수 있는 것이다. 또한 이 때의 시점은 임대차 계약의 체결 날짜와는 전혀 상관이 없으므로 각별히 주의를 요한다고 할 것이다. 

법원 판단

피고는, 한국자산관리공사가 매각대금 중 피고에게 임차보증금 70,000,000원을 배분하였으나 낙찰인인 원고의 명도확인서 없이는 위 돈을 지급할 수 없다는 이유로 지급을 거절하여 피고가 아직까지 이를 지급받지 못하고 있으므로, 임차보증금을 실제로 지급받기 전까지는 위 부동산을 명도할 의무가 없다고 항변한다. 

그러므로 살피건대, 갑 제1호증의 기재에 의하면 이 사건 부동산에 관하여 소외 xx주식회사가 1999. 5. 12. 채권최고액을 68,900,000원, 채무자를 이 사건 부동산의 소유자 이0호로 하여 최선순위로 근저당권설정등기를 마치고, 다시 1999. 7. 9. 채권최고액을 9,100,000원, 채무자를 이0호로 하여 2번 근저당권설정등기를 마친 사실을 인정할 수 있고, 한편 피고가 1998. 1. 14. 이 사건 부동산을 이0호로부터 임차하고 이를 명도받아 주민등록 전입신고까지 마친 후 계속 거주하다가, 00생명 주식회사로부터 대출을 받을 수 있도록 주민등록을 잠시만 이전해 달라는 이0호의 부탁을 받고 1999. 5. 11. 다른 곳으로 전출신고를 하였다가 1999. 7. 19. 이 사건 부동산으로 다시 전입신고한 사실은 피고가 자인하고 있는바, 피고가 주민등록을 전출하였다가 재전입신고를 마친 이상 피고가 당초에 취득했던 대항력은 소멸하고, 피고의 대항력은 재전입시점인 1999. 7. 19.을 기준으로 판단하여야 할 것인데, 1순위 근저당권자인 xx생명 주식회사의 근저당권설정등기일이 피고의 재전입일에 앞서는 이상, 피고의 임차권은 이 사건 부동산의 낙찰로써 소멸되어, 낙찰인은 임차보증금 반환의무의 부담 없는 상태의 소유권을 취득하게 되므로, 피고가 매각대금에서 임차보증금의 배당을 받는 것은 별론으로 하고, 낙찰인에 대하여 임차보증금의 동시이행항변을 할 수는 없다 할 것이다.