주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 

임대차 계약을 체결한 당사자가 아닌 그의 배우자 또는 자녀로 

주민등록이 되어있었다면 해당 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있다.

(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다303** 판결) 

[ 판례 해설 ] 

주민등록과 건물의 인도는 주임법상 대항력의 요건이고 이들은 제3자에 대한 공시방법의 역할을 하기 때문에 그 요건의 충족여부에 관하여는 법원이 신중을 기하고 있다. 따라서 앞서 본 법리와 같이 당사자가 임대차의 최소 개시시점부터 주민등록과 건물의 인도 요건을 충족하였더라도 이후 하나의 요건이라도 충족하지 못한다면, 복귀한 시점부터 대항력이 인정될 뿐 그 사이의 선의의 제3자에게는 대항하지 못한다. 

다만 임대차 계약의 당사자가 아니더라도 그 배우자나 자녀의 경우에는 주민등록의 효력을 인정하고 있고, 계약 당사자 홀로 전출하였다고 하더라도 본인의 배우자나 가족명의의 주민등록이 유지되었다면 그 대항력이 지속된다. 이는 민법 제195조에 따라 점유보조자의 점유는 직접점유자의 점유로 해석하고 있는 바, 대법원은 이와 같은 점유보조자의 법리를 고려한 것으로 보인다. 

[ 법원 판단 ]

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시신청에 따라 서울민사지방법원은 1993. 1. 8. 임의경매 개시결정을 하였고, 같은 달 12. 그 기입등기가 이루어진 사실, 피고는 1992. 2. 17. 소외 안병▣로부터 이 사건 임차주택의 1층 중 방 1칸을 임차하여 그 무렵 이를 인도받아 입주하였으나, 위 임의경매 개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 1993. 10. 25.에야 비로소 이에 대한 주민등록 전입신고를 마친 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 이전에 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록을 마쳐 두지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어 근저당권자인 원고보다 우선하여 소액보증금을 받을 수 없다고 판단하였다. 

그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조).