임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다면 임차인의 대항력은 

인정될 수 없고 이에 대하여 처음부터 부적법함을 알고 있었던 자가 

추후 부적법함을 주장한다고 하더라도 신의칙 위반이라고 볼 수 없다.

(대법원 2008. 2. 14. 선고 2007다332.. 판결)

[ 판례 해설 ]

주임법상 대항력의 요건 중 주민등록의 경우 만약 주민등록상의 주소와 등기부상의 표시가 다른 경우 유효한 등록으로 볼 수 없어 대항력을 인정받기 어렵다. 즉 대항력의 주요요건인 주민등록과 건물인도는 제3자에 대한 공시 기능을 하는 것이므로 그 공시가 부적법할 경우에는 요건이 충족되었다고 볼 수 없기 때문이다.  

문제는 본 사안과 같이 근저당권자가 저당권을 설정할 당시 이미 주민등록상의 주소와 등기부상의 표시가 다른 사실을 알고 있었고, 더 나아가 이미 임대차 관계가 성립되어 자신이 후순위로 될 수 있다는 사실을 인지한 상태에서 근저당권을 설정하였다면, 이후 자신보다 먼저 생긴 임대차 관계가 주임법상의 대항요건을 결여하였다고 주장하는 것이 신의칙상 허용되느냐의 여부이다.

그러나 주민등록과 건물의 인도라는 요건은 제3자를 위한 공시방법으로서 객관적인 제도임에 비추어 볼 때 민법상의 신의칙은 적용되지 않는 것이 옳고 결국 이런 관점에서 대상판결은 지극히 타당하다고 보인다.  

[ 법원 판단 ]

근저당권자가 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 이유로 임대차의 대항력을 부정하는 주장이 신의칙에 비추어 용납될 수 없는 경우에는 예외적으로 그 주장을 배척할 수 있으나, 이는 주택임대차보호법에 의하여 인정되는 법률관계를 신의칙과 같은 일반원칙에 의하여 제한하는 것이어서 법적 안정성을 해할 수 있으므로 그 적용에 있어 신중을 기하여야 할 것이다. 

앞서 본 바와 같이 주민등록이 임대차를 공시하는지 여부는 “사회 통념상” 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단되어야 하므로, 근저당권자가 근저당권 설정에 앞서 임차인의 주민등록상 주소가 등기부상 표시와 다르다는 사정을 알았거나 알 수 있었다는 사정만으로는 임대차의 대항력을 부정하는 근저당권자의 주장이 신의칙에 위배된다고 할 수 없고, 임차인의 주민등록이 잘못되었다는 사실을 알면서 그 임차인을 선순위의 권리로 인정하고 그만큼 감액한 상태의 담보가치를 취득하겠다는 전제에서 근저당권을 설정하였으면서도 부당한 이익을 얻으려는 의도로 사후에 임차인의 손해는 전혀 고려함이 없이 그 주민등록의 잘못에 따른 임대차의 대항력 결여를 주장하는 경우와 같이, 근저당권자의 권리행사가 상대방의 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이른다는 사정이 구체적으로 인정되어야 할 것이다(대법원 1991. 12. 10. 선고 91다3802 판결  등 참조). 

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그러나 기록을 살펴보아도, 원고가 피고 2의 주민등록상 주소가 등기부상의 표시와 다르다는 사실을 알고 있었다고 볼 증거가 없을 뿐 아니라 실제로 원고가 임대차관계를 조사한 사실이 있는지, 조사하였다면 언제, 어떤 방법으로 하였고 그 결과는 어떠하였는지, 채무자에 대한 대출은 어떤 경위로 이루어졌고 그에 대한 담보가치는 어떻게 평가하였는지 또 대출금액은 어떻게 결정되었는지, 원고의 위 피고에 대한 배당이의를 받아들이면 원고에게 어떠한 결과가 발생하게 되는지 등과 같이 원고의 임대차 대항력 결여 주장이 위 피고에 대한 신의에 반하고 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도라고 인정될 수 있는 구체적인 사정에 관하여 아무런 심리가 이루어지지 아니하였음을 알 수 있는바, 그럼에도 그 판시와 같은 사실만으로 원고가 위 건물의 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 추측하고 나아가 근저당권자로서의 원고의 이 사건 권리 행사가 신의칙에 반한다고 단정한 원심판결에는 위에서 본 신의칙에 관한 법리에 어긋나게 심리를 다하지 아니한 위법이 있고, 이는 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.