최선순위 전세권자이자 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 

임차인이 동일인인 경우 배당 요구와 관련된 문제 

(대법원 2010. 7. 26. 자 2010마9.. 결정)

판례 해설

경매 낙찰자로서는 경매물건에 인수되는 권리가 존재할 경우에는 그만큼 손해를 감당해야 한다. 

이 사건에서는 주택에 대하여 전세권을 설정한 사람이 동일한 물건에 대하여 임대차 계약을 체결하여 임차인으로서의 대항요건을 갖추었는바, 이러한 상황에서 전세권자로서 배당요구를 하였다면, 임차인으로서의 권리는 소멸하는 것일까.

이처럼 전세권자와 임차인이 동일하고, 나아가 각 계약의 당사자와 목적물 등이 동일한 경우 하나의 권리에 대한 배당요구를 했다면 실질적으로 다른 권리에 대해서도 배당요구를 한 것으로 봐야 한다고 생각할 수 있다.

그러나 법원은 전세권자로서 한 배당요구로 인해서 임차인으로서의 권리가 소멸한다고 볼 수 없다고 보았다. 결국 전세권자로서 배당요구를 하고 해당 물건이 매각됨으로써 전세권이 소멸하였다고 하더라도, 변제받지 못한 나머지 보증금에 대해서는 임차인으로서 대항력을 행사할 수 있다고 할 것이다.

법원 판단

주택에 관하여 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 전세권설정계약과 계약당사자, 계약목적물 및 보증금(전세금액)등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추었다면, 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지게 된다. 

이러한 경우 전세권과 더불어 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추는 것은 자신의 지위를 강화하기 위한 것이지 원래 가졌던 권리를 포기하고 다른 권리로 대체하려는 것은 아니라는 점, 자신의 지위를 강화하기 위하여 설정한 전세권으로 인하여 오히려 주택임대차보호법상의 대항력이 소멸된다는 것은 부당하다는 점, 동일인이 같은 주택에 대하여 전세권과 대항력을 함께 가지므로 대항력으로 인하여 전세권 설정 당시 확보한 담보가치가 훼손되는 문제는 발생하지 않는다는 점 등을 고려하면, 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있고, 그 범위 내에서 임차주택의 매수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이다. 

기록에 의하면, 원심이 그 판시와 같은 이유로 이 사건 인도명령 신청을 기각한 제1심을 유지한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 재항고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다. 그러므로 재항고를 기각하고 재항고비용은 패소자가 부담하기로 하여 관여 대법관 의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.