판례 해설

주택임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 주택을 점유하고 주민등록만 마친 것으로 담보물권에 준하는 강력한 대항력을 갖는다. 그러나 이는 주민등록 이외에 등기 같은 공시 방법이 없기 때문에, 이에 법원은 주택의 점유 및 주민등록이 대항력 취득 당시는 물론, 계속해서 유지되고 있어야만 대항력을 인정할 수 있다고 판단한다.

주택임대차보호법이 일반 민법상의 채권 관계와는 다르게 임차인의 주거 안정을 위하여 특별히 마련된 법임을 고려할 때, 대항력의 성립 및 유지에 대해서 조금은 엄격하게 판단하는 법원의 판단은 지극히 타당하다.

따라서 임차인은 대항력을 취득할 때에만 대항요건을 갖추어서는 안 되고 이를 계속해서 유지하고 있어야 하는바, 아무리 대항요건을 모두 갖추기 이전에 확정일자를 받은 경우라고 하더라도 주택의 점유나 주민등록 중 하나라도 결여된 경우에는 대항력을 인정받지 못하니 주의해야 한다.

 
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택 임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 하고, 주택임차인의 의사에 의하지 아니하고 주민등록법 및 같은 법 시행령에 따라 시장, 군수 또는 구청장에 의하여 직권조치로 주민등록이 말소된 경우에도 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 주민등록법상의 직권말소 제도는 거주관계 등 인구의 동태를 상시로 명확히 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무의 적정한 처리를 도모하기 위한 것이고, 주택임대차보호법에서 주민등록을 대항력의 요건으로 규정하고 있는 것은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하기 위한 것으로서 그 취지가 다르므로, 직권말소 후 주민등록법 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 같은 법 시행령 제29조에 의하여 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만, 그 직권말소가 주민등록법 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다고 봄이 상당하다(대법원 2002. 10. 11. 선고 2002다20957 판결 참조).