토목공사를 진행한 공사업자의 유치권 주장 가부 (대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다605.. 판결)

[ 판례 해설 ]

유치권의 성립요건은 크게 ① 피담보채권, ② 견련관계, ③ 변제기 도래, 그리고 ④ 적법한 점유이다. 오늘은 이 중에서 견련관계에 대해 살펴보려고 한다. 

견련관계란 유치권자의 피담보채권이 유치물에 관하여 생긴 채권일 때 인정된다. 대표적으로 공사업자가 공사를 진행해서 건물을 완성한 경우, 공사대금 채권과 완성된 건물 사이에는 견련관계가 인정된다. 반대로 모래나 자갈과 같은 건축 자재를 공급한 사람은 공사대금 채권이 아니라 물품대금 채권을 갖는 것이어서 견련관계가 부정되고, 결국 유치권을 주장할 수 없다. 

아래에서 살펴볼 사례에서는 공사업자가 아파트 건축을 위한 대지 조성 공사를 도급받아서 진행했다. 하지만 공사를 완성한 후에도 공사대금을 지급받지 못하자 공사업자는 토지에 대해 유치권을 행사하기 시작했다. 이처럼 건물이 아닌 토지에 대해서도 유치권을 주장할 수 있을까.

이에 대해서 대법원은 아파트 단지로 조성하기 위한 이 사건 토목공사를 위 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있기 때문에 결국 각 토지에 관하여 발생한 공사대금 채권과 해당 토지와의 견련관계가 인정된다고 보아 유치권이 성립한다고 판단하였다. 

일반적으로 토지에 대한 유치권 주장은 인정되지 않지만, 이 사건과 같이 토지의 성질이나 기능 등을 변경하는 공사를 진행했다면 해당 공사대금 채권이 토지에 관하여 발생했다고 보아 유치권을 주장할 수 있다. 

[ 법원 판단 ]

이 사건 각 토지는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 구성된 일단의 토지로서 그 지목이 잡다하고, 장차 지목을 대지로 변경하더라도 지반침하 등으로 인한 건물붕괴를 막기 위한 지반보강공사 없이는 그 지상에 아파트 등 건물을 건축하기에 부적합하였던 사실, 이와 같은 이유로 이 사건 각 토지의 소유자이던 a건설 주식회사(이하 ‘a건설’이라 한다)는 그 지상에 임대아파트 신축사업을 시행하기에 앞서 피고와 사이에 임대아파트 신축공사 중 토목공사부분을 공사기간 착공 1998. 10. 30.부터 준공 2001. 12. 30.까지(3년 2개월간), 공사대금 6억 8,000만 원으로 각 정하여 도급계약을 체결하였는데, 그 공사내용은 위 각 토지를 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하되, 장차 지반침하로 인한 건물 붕괴를 막기 위하여 그 자리에 콘크리트 기초파일을 시공하는 것으로 되어 있는 사실, 이에 따라 피고는 이 사건 각 토지에 기초파일공사를 진행하였으나 a건설의 자금사정 악화로 공사가 중단되었고, 다시 위 각 토지와 위 신축사업을 인수한 b주택건설과 사이에서 공사대금을 7억 5,000만 원으로 정하여 같은 내용의 공사계약을 체결하고 2차 기초파일공사를 진행한 결과 완공단계에 이른 사실, 현재 이 사건 각 토지는 장차 아파트 3개동이 들어설 부지 조성을 위하여 그 지하에 약 1,283개의 콘크리트 기초파일이 항타하여 삽입되어 있는 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정 사실에 의하면 이 사건 토목공사는 공부상 지목이 과수원, 전, 하천으로 잡다하게 구성된 이 사건 각 토지를 대지화시켜 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일공사로 볼 여지가 있고(그러한 공사의 전제로 이 사건 각 토지에 관한 형질변경허가도 있었으리라 추측된다), 이러한 경우에는 이 사건 토목공사를 위 각 토지에 관한 공사로 볼 수 있으므로 그 공사대금채권은 위 각 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정된다고 할 것이다.