명도만 생각합니다. 법무법인 명도 변호사 노경국입니다.
상가건물에 임대 기간을 1년 미만으로 아주 짧게 임대차계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이 경우 상가건물임대차보호법(약칭: 상임법)에서 “임대 기간을 1년으로 본다(상임법 제9조 제1항)”는 임차인 보호 규정을 두고 있으므로 일반적으로 임대 기간은 1년이 될 것입니다. 하지만 모든 경우에 1년으로 보호되는 것은 아님에 주의할 필요가 있습니다. 즉 상임법은 위와 같은 임차인 보호 규정을 많이 규정하고 있지만 딱히 임차인을 보호할 필요가 없는 내용의 계약을 ‘일시사용을 위한 임대차’라고 하여 상임법의 임차인 보호 규정들을 적용하지 않습니다(상임법 제16조). 그래서 만약 일시사용을 위한 임대차에 해당함이 명백한 경우라면 상임법의 1년의 임대 기간이 인정되지 않을 수도 있는 것입니다. 상임법 제16조 (일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. |
그렇다면 어떤 경우가 ‘일시사용을 위한 임대차’에 해당하는 것인지를 아는 것이 중요하겠습니다. 일시사용을 위한 임대차라고 판단한 판례들을 통해 다음과 같은 경우가 그에 해당한다고 판단할 수 있겠습니다. 우선 대법원 판례로는 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약을 일시사용을 위한 임대차라고 판단한 예가 있습니다(대법원 93다43590).
좀더 구체적으로 일시사용을 위한 임대차에 해당하기 위한 요건을 설시한 하급심 판례를 살펴보면 아래와 같습니다. ⑴ 임대기간을 5개월로 정하면서 계약서에 ‘단기임대차계약서’라고 명시하고 ⑵ 임대기간이 만료하면 해지 통고 없이 계약 종료하는 것으로 규정하면서 ⑶ 연체차임 등을 담보하기 위한 보증금을 약정하지 않은 경우 (이상 서울중앙지방법원 2015. 5. 27. 2014나30512) | ⑴ 보증금 약정 없이 ⑵ 임대 기간을 4개월로 정하고 ⑶ 임대 기간 종료 후 조건 없이 임대 건물을 인도하기로 약정한 경우 (이상 수원지방법원 2011. 9. 2. 2011가단32279) |
실제 수행했던 사례를 검토해 보겠습니다. 주요 임대차계약 내용 주 소 : 서울특별시 강남구 삼성로**길 6층 보증금 : 없음 월 세 : 1,200,000원(선불) 기 간 : 2018. 2. 19. ~ 2018. 3. 18.(1개월) 단기 임대로 사용함을 확인함 조 건 : 만기일에 퇴실함을 확인함 이후 위와 같은 내용으로 2차례 계약 갱신됨 |
위 사안은 1년 미만의 임대차이므로 “상임법 제9조 제1항에 따라 임대 기간은 1년”이라고 생각할 수도 있습니다. 그러나 상임법 제9조 제1항을 적용하기 전에, 위와 같은 사안도 상임법의 보호를 받아야 하는 경우인지, 달리 말하면 ‘일시사용을 위한 임대차’로서 상임법의 보호를 받을 필요가 없는 경우는 아닌지를 먼저 검토해야 할 것입니다. 판례에서 들고 있는 ‘일시사용을 위한 임대차’의 요건에 해당하는지를 검토해 보겠습니다. ⑴ 임대기간을 극히 짧은 1개월로 약정하면서 단기 임대임을 확인하고 있고, ⑵ 만기일에 해지 통고 없이 퇴실함을 확인하고 있으며, ⑶ 연체차임 등을 담보하기 위한 임대차보증금 약정이 없으므로, 위 사안은 상임법을 적용하여 임차인을 보호하여야 하는 사안이 아니어서 ‘일시사용을 위한 임대차’에 해당하고 따라서 임대기간을 1년으로 본다는 상임법 제9조 제1항은 적용되지 아니합니다. 결론적으로 위와 같은 경우는 “일시사용을 위한 임대차‘로서 계약서에 명기한 대로 임대기간은 1개월이고 다만 2차례 갱신이 되었을 뿐이므로 총 3개월의 계약 기간이 만료하면 임차인은 임대 목적물을 임대인에게 인도하여야 합니다. 임차인은 상임법 상의 1년 임대 기간을 주장할 수 없는 것입니다. |
작성일 : 2024.01.22