안녕하세요.

법무법인 명도 변호사 최윤지입니다.

담보신탁 부동산이 위탁자의 채무불이행으로 공매 절차가 개시되는 경우가 적지 않습니다. 이러한 경우 통상 위탁자나 점유자는 부동산의 인도를 거부하기 마련이라 어쩔 수 없이 수탁자와 우선수익자들은 미납된 대출원리금 회수 및 비용 보전을 위해 법적 절차를 개시하게 됩니다.

우선, 신속한 부동산의 명도집행을 위해 현장에서 확인 가능한 점유자들을 상대로 보전절차로 부동산점유이전금지가처분을 신청하게 되는데요, 점유이전금지가처분은 그 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서, 가처분이 집행된 이후에 점유가 이전된다면 가처분채무자는 가처분채권자에 대한 관계에 있어서 여전히 그 점유자의 지위에 있다는 의미로서의 당사자항정의 효력이 인정되므로 상당히 유효한 수단이라 하겠습니다.

그런데 법적 절차 진행 중에는 ‘점유’가 문제되는 경우가 제법 있는데요, 점유하고 있는 사람이 ‘나는 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방이 아니다(상대방이 될 수 없다)’라고 주장하는 경우, 그 사람이 소송이나 가처분의 상대방이 될 수 있는지 여부를 어떻게 확인할 수 있을까요?

첫째, 위탁자의 경우 부동산담보신탁계약의 당사자로서 부동산등기부(등기사항증명서)를 통해신탁원부가 등기되고, 등기된 부동산담보신탁계약의 내용에는 신탁계약 기간 동안에 위탁자가 신탁부동산을 점유하여 관리하고, 수탁자와 우선수익자의 동의가 있다면 임대차가 가능하며, 채무불이행이 발생한다면 즉시 신탁부동산을 인도하도록 하는 명도의무의 규정이 있으므로 약정에 따라 점유자로서 인도의무가 있다고 볼 수 있습니다. 따라서 위탁자는 점유하고 있지 않아도 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방이 될 수 있습니다. 다만, 위탁자가 아니라 다른 사람이 점유하고 있는 경우에는 명도집행이나 점유이전금지가처분집행을 할 수는 없습니다.

둘째, 위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인의 경우에는 수탁자가 임대차에 동의한 경우와 수탁자가 임대차에 동의하지 않은 경우가 있을 수 있습니다. 수탁자가 임대차에 동의하였다고 하여도 위탁자의 채무불이행으로 신탁계약이 종료되어 명도의무가 발생한 이상 임차인은 점유자로서 수탁자에게 신탁부동산을 인도하여야 할 것입니다(따라서 임차인은 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방이 될 수 있습니다). 이는 전대차의 경우 임대인과 임차인의 임대차관계가 종료된다면 임대차를 전제로 한 전대차 또한 유지될 수 없으므로(이행불능으로 인한 전대차계약의 종료시 전차인은 전대인에게 손해배상을 구할 수 있을 것입니다) 전차인도 임대차목적물을 인도하여야 하는 것과 유사합니다. 만약 수탁자가 임대차에 동의하지 않은 경우라면 신탁법 제4조 및 대법원 판례에 따라 임차인은 수탁자에게 대항할 수 없습니다(따라서 임차인은 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방이 될 수 있습니다).

셋째, 위탁자와 임대차계약을 체결한 사실은 없으나 사업자등록, 전입신고 등을 마치는 등 현재 점유중인 자의 경우(예컨대 위탁자가 법인인 경우 대표자, 유치권 주장자, 가족이나 종업원 등)에는 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방이 될 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다. 특히 명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방과 동거하는 가족이 불법점유자로서 소송이나 가처분의 상대방이 될 수 있는지에 관하여 대법원은 ‘건물 점유자의 동거가족들은 원칙적으로 점유자의 점유보조자에 불과하여 소유자와의 관계에서 불법점유자로 볼 수 없다(소송이나 가처분의 상대방이 될 수 없다). 다만, 점유자의 동거가족이 스스로 건물 소유자의 건물 소유권 유무를 다투면서 그 소유자의 의사에 반하여 건물을 점유하고 있는 경우와 같이 특별한 사정이 있는 경우에는, 그 동거가족은 그 건물 소유자에 대한 관계에서 단순한 점유보조자에 불과한 것이 아니라 공동 점유자로 해당 부동산을 불법점유하고 있다고 볼 수 있다(소송이나 가처분의 상대방이 될 수 있다)’고 판시하고 있습니다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다16456, 16463 판결 등 참조). 동거가족에 대한 명도소송이나 점유이전금지가처분이 문제되는 경우에는 이러한 법리를 참고해서 대처를 해야 할 것입니다.

이처럼 다양한 경우에 점유자인지(명도소송이나 점유이전금지가처분의 상대방이 될 수 있는지) 여부가 문제될 수 있는데, 법무법인 명도가 명쾌하게 정리해드릴 테니 걱정하지 마세요.

감사합니다.