DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도

박일권 팀장입니다.

건물의 소유자는 여러 가지 이유로 자금이 필요한 경우가 있습니다. 이럴 때 부동산 담보대출 방식보다 부동산 담보신탁 대출 방식이 더 많은 한도의 대출 금액을 보장해주기에 건물의 소유자는 소유권을 신탁사에 맡기고 부동산 담보신탁 대출을 받는 경우가 많습니다.

그런데 부동산을 신탁하기 전에 위탁자가 이미 그 부동산을 임대하였고, 신탁된 후에 임차인의 차임 연체 등으로 임대차관계가 종료되었다면 명도소송은 누가 제기해야 할까요?

신탁계약에서 위탁자가 수탁자로부터 임대권한과 관리권한을 수여받았더라도, 명도소송은 수탁자가 제기해야 한다는 점을 유의해야 합니다. 만일 위탁자가 이미 제기해 버렸다면 어떻게 하는 것이 좋을까요?

예를 들어보겠습니다.

상가건물의 소유자 甲이 그 건물에서 마트를 운영하려는 A에게 보증금 2억 원, 월세 1,000만 원의 조건으로 그 건물을 임대하는 임대차계약을 체결했습니다.

그 후 甲은 자금이 필요하여 신탁회사인 乙과 부동산 담보신탁 계약을 체결하고 대출을 받았습니다. 건물의 소유권이 대내외적으로 甲(위탁자)에서 乙(신탁회사)로 넘어간 것입니다.

그런데 A가 차임을 3기 이상 연체하자, 甲은 임차인 A에게 계약 해지 통보를 하고 명도소송을 제기했습니다. 소장을 받은 A는, 甲은 신탁을 했기에 소유자도 아니고 또 임대인도 아니라고 주장했습니다.

A의 주장은 일리가 있습니다. 甲은 부동산 담보신탁 계약을 맺으며 소유권을 乙에게 넘겼기 때문에 소유자는 乙입니다. 따라서 乙이 아니라 甲이 제기한 이 소는 각하될 운명에 처했습니다.

그렇다면 甲은 어떤 조치를 취할 수 있을까요? ① 乙로 하여금 동일한 취지의 소를 다시 제기하도록 하는 방법도 있지만, ② 간단하게 소가 각하되기 전에 乙을 원고로 추가하는 방법도 있습니다.

乙을 원고로 추가하기 위해서는 甲이 명도소송 담당 재판부에 乙을 원고로 추가하는 것을 허가해 달라는 ‘원고추가신청서’를 제출해야 합니다. 이것은 민사소송법 제68조 제1항(필수적 공동소송인의 추가), 제70조 제1항(예비적·선택적 공공소송인의 추가)에 의하여 가능합니다. 통상 선택적 공동소송인으로 추가를 하고 있습니다.

다음 결정은 위와 같은 상황에서 실제로 법무법인 명도가 원고(위탁자)의 대리인으로서 원고 추가 허가를 신청하여 받아낸 결정입니다.

위 결정과 같이 원고(선택적 공동소송인 乙) 추가가 허용되면 원고(甲)는 그 재판부에 다시 원고(선택적 공동소송인 乙)를 추가해 줄 것을 신청하면 됩니다.

그리고 명도청구가 이유 있다면 재판부는 ‘피고(A)는 원고(乙)에게 이 사건 부동산을 명도하라’는 취지의 판결이 내려질 것입니다.

이와 같이 하면 소가 각하되는 것을 막고 또 다시 소를 제기하지 않아도 승소판결을 이끌어낼 수 있습니다.

법무법인 명도는 명도전문 변호사와 대표집행관 출신의 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다.

감사합니다.