법무법인 명도 변호사 김민경입니다.

일반적으로 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 계속 점유·사용한 경우, 임차인은 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차계약 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유·사용함에 따른 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있습니다.

위 부당이득의 요건과 효과를 개괄적으로 규정한 조항이 바로 민법 741조입니다.

민법 제741조(부당이득의 내용)

법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이에 따라 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

즉, 위 민법 제471조는 위 같은 경우 임차인은 ‘법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 임대인에게 손해를 가한 것이므로 그 이익을 반환하여야 함을 규정하고 있는 것입니다.

오늘은, 상가임대차 종료 후 임차인이 보증금 받을 때까지 점유한 경우, 임대인에게 부당이득금을 얼마나 지급해야 하는지에 관한 판례를 소개해드리겠습니다.

판례 사안의 경우 약정상 차임은 월 420만 원이고, 임대인이 주장한 시가에 따른 차임은 월1,300만원에 달합니다. 특별한 사정이 있어 애초에 시가보다 낮은 월차임을 정하였거나, 주변 지대 상승 등으로 인해 임대료가 많이 상승한 것으로 보이는데요,

판례는 「상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다. 따라서 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임차인이 임대차 종료 이후에 보증금을 반환받기 전에 임차목적물을 점유하고 있다고 하더라도 임차인에게 차임 상당의 부당이득이 성립한다고 할 수 없다.

위와 같은 상가임대차법 제9조 제2항의 입법취지, 상가건물 임대차 종료 후 의제되는 임대차관계의 법적 성격 등을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 임대차가 기간만료나 당사자의 합의, 해지 등으로 종료된 경우 보증금을 반환받을 때까지 임차목적물을 계속 점유하면서 사용 · 수익한 임차인은 종전 임대차계약에서 정한 차임을 지급할 의무를 부담할 뿐이고, 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무를 부담하는 것은 아니다.」라고 함으로써, 임차인은 약정상 차임을 지급하면 족하다고 판단하였습니다.

(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600 판결)

1, 2심 법원은 임차인은 시가에 따른 차임에 상응하는 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 보았으나, 대법원은 상가건물임대차보호법 제9조 제2항의 임차인의 보증금반환채권 보장의 취지에 비추어 위와 같은 판단을 한 것으로 보입니다.