법무법인 명도 강은현 소장입니다.

종목별로 확인해야 할 사항은 시세 등 가격동향이나 위치, 접근성 등 공통적인 사항과 개개 물건마다의 특수성으로 나뉠 수 있습니다. 조사는 과하면 과할수록 좋기 때문에 가능한 점검표 인 ‘체크리스트’를 만들어 조사에 임하면 부실조사를 방지할 수 있어 좋습니다. 주거용부동산과 비주거용 부동산으로 나눠 3회에 걸쳐 소개하고자 합니다.

아파트

경매시장의 3대 트로이카 종목은 아파트와 토지 그리고 상가물건입니다. 그중 아파트는 최고의 환금성과 안정성을 지녀 단연 최고 인기 종목입니다. 경매시장에서 아파트가 최고 종목으로 자리 매김 할 수 있는 요인은 권리분석이 여느 물건에 비해 용이하고 인도부담이 적다는 점입니다. 아파트는 구조상 소유자나 임차인이 단독으로 거주하기 때문에 주택이나 근린생활시설에 비해 집 비우기가 쉽습니다. 이런 연유로 경매초보자나 여성 투자자들이 가장 선호하는 물건입니다. 그밖에 단기 투자자들에게도 아파트는 매력적인 상품입니다. 수익률은 다른 상품에 비해 떨어지지만 언제든 현금화할 수 있어 시세차익용으로 그만입니다. 특히 요즘처럼 부동산시장이 거래 침체의 늪에서 좀처럼 벗어나지 못하거나 집 값의 우항향 추세 시장에서는 더욱 그렇습니다. 사정이 이렇다보니 아파트는 사람이 많이 몰리고 몰린 만큼 낙찰가가 높아 수익률은 떨어진다는 흠이 있습니다.

모든 경매 물건이 그렇듯이 아파트도 시세파악이 가장 중요합니다. 중개업소는 적어도 2개소 이상 방문을 권합니다. 공인중개사마다 가격에 대한 작은 편차가 존재할 수 있습니다. 특히 경매 물건이라면 더욱 그럴수 있습니다. 가격조사는 매도자 입장과 매수자 측면에서 조사를 권합니다. 거래 빈도는 어떠한지 전세시장은 올 전세와 반전세로 나눠 각각의 동향은 어떤지 확인해야 한다. 그밖에 단지 규모는 대단위 단지인지 중소 단위인지 여부, 층은 저층과 로얄층 고층에 따라 가격이 다릅니다. 경매물건은 저층인데 가격은 로얄층 기준으로 조사하면 예정가 산정이 잘못돼 낙찰은 받되 고가낙찰의 누명을 쓸 수 있습니다. 남동향이냐 서향이냐에 따른 가격편차도 크기 때문에 방향도 확인사항입니다. 베란다 샷시를 통해 리모델링 여부도 확인할 필요가 있습니다. 지하철 역으로부터 소요 시간이나 대중교통 접근성, 교육시설(학군이나 학원 등)과 대형 마트와 병원 등 생활 편의시설의 접근성이나 공공기관이나 공원 등의 존재 여부도 임장 시 빼놓지 않고 확인해야 할 사항이다. 오래된 단지라면 재건축 가능성이나 진행단계를 통해 낙찰 시 조합원 지위 승계여부도 확인해야 합니다. 경매물건의 소유자가 1세대 1주택자로서 주택에 대한 소유기간이 10년 이상이며 거주기간이 5년 이상이어야 합니다. 단 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 소유하고 있는 자가 사업시행인가 신청 전에 경매로 나온 경우는 가능합니다. 그러나 강제경매나 임의경매라도 개인이 신청한 경우는 조합원 지위 승계가 안되고 현금청산 대상이 되기 때문에 조심해야 합니다. 그밖에 관리사무소 방문을 통해 관리비 연체여부도 확인해야 합니다. 매수인은 밀린 관리비 중 3년 이내의 공용부분의 원금을 부담해야 합니다. 대지권 미등기 물건은 대지사용권 여부도 확인해야 합니다. 오래된 아파트는 조합이 이미 청산돼 확인이 어려운 경우도 있습니다. 대지권미등기 아파트는 대부분 대지사용권이 있는 경우로 재산권 행사에는 불편이 없지만 매수인은 향후 대지권 등기 시 등기 비용은 부담해야 합니다. 그러나 아주 드물지만 대지사용권이 아예 없거나 지금은 대지사용권이 있으나 토지별도등기권자가 토지별도등기를 실행하면 대지사용권이 집합건물로부터 분리 해체될 수 있는 물건도 있어 조심해야 합니다.

역세권이면서 중소형 물건이 대단위 단지로 이루어진 아파트는 반전세로 짭잘한 임대수익과 재건축 시 시세차익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있어 관심있게 지켜 볼 필요가 있습니다. 지방 중소 도시 소재 물건 중에는 전세가가 매각가를 상회하는 물건이 적지 않습니다. 입찰보증금만 있으면 낙찰 시 투자금액을 모두 전세금으로 회수하고도 손에 잡히는 경우가 많습니다. 또한 철도 등 교통망 확충 지역은 부동산경기에 관계없이 가격 상승을 기대할 수 있어 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

주택

경매시장에서 단독주택은 아파트 이상으로 인기가 많은 물건입니다. 이는 희소성과 고수익이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있어서입니다. 단독주택은 거의 씨가 말라 잘 나오지 않을 뿐더러 어쩌다 나오면 건축업자들이 다가구주택이나 원룸 용도로 건축하기 위해 대기수요자가 밀려 있습니다. 여기에 디벨로퍼가 꿈인 부동산종사자들이 부동산개발의 전 과정을 소규모 개발을 통해 경험할 수 있어 단독주택은 나오기가 무섭게 시세 이상의 고가에 팔리곤 합니다.

다가구주택은 구조상 세입자가 많아 명도 부담이 크고 가격 산정도 쉽지 않다는 단점이 있습니다. 주차대수의 부족 등으로 주거만족도가 떨어지는 약점도 있습니다. 또한 아파트와 달리 주택은 관리상태가 천차만별이라는 점도 기억해야 합니다. 등기사항증명서 상에 나타나지 않은 ‘제시외’ 건물이 있는 경우 특히 증축 건물이 있는 경우에는 낙찰 후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. 제시외 물건은 감정평가 포함 여부에 관계없이 매수인이 소유권을 행사할 수 있습니다. 즉 임의경매는 저당권의 효력이 강제경매인 경우 압류의 효력이 제시외 건물에 미치면 매수인의 소유가 되기 때문입니다.

그밖에 대지만 경매 나왔을 경우 아니면 반대로 건물만 경매 나온 경우 법정지상권 성립 여부에 따라 재산권 행사 내지 입찰가 산정에 영향을 미치게 됩니다. 대부분 대지와 건물이 일괄로 매각에 부쳐지지만 간혹 대지와 건물이 따로 경매에 나오는 경우도 있습니다. 실무에서는 법정지상권 성립 여지가 있는 대지만 경매 시 최유효이용의 제한을 이유로 30% 감가가 된 상태에서 첫 매각을 진행하는 법원도 있습니다.

현장답사 시 땅의 모양이나 도로, 위치 등 입지조건도 요모조모 확인해야 합니다. 대지면적은 50평 이상이면 좋고 진입도로는 6미터 이상이면 최고입니다. 4미터 이상이면 신축에 문제없습니다. 그러나 3미터 도로라면 일방통행만 가능해 감가 요인이 됩니다. 앞집 뒤에 숨어있는 자루형 토지도 진입로 폭과 길이에 따라 가격차이가 큽니다. 땅모양은 정방형이나 장방형이 집을 짓기에 좋습니다. 실거주 시에는 남향이 좋지만 개발이 목적일 때는 북향이 일조권 때문에 유리합니다. 불법건축물로 등재된 물건은 원상복구 여부도 확인해야 합니다. 베란다 확장이나 케노피 설치 등은 원상복구가 용이하나 증축한 경우는 원상복구 시 비용이 녹록치 않을 수 있습니다. 건축물대장 열람을 통해 불법건축물로 등재 시 담당공무원 면담을 통해 원상복구나 양성화 유무, 이행강제금 부과금액을 확인해야 합니다. 지적도 등을 통해 대지 일부가 도로로 사용되고 있는지 아니면 타인의 토지를 진입도로로 사용하고 있는지도 확인사항입니다.