DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도

박정현 컨설턴트입니다.

부동산담보신탁 계약을 체결한 전 소유자(이하 위탁자라 함)가 담보신탁 대출 이후 채무불이행을 하면 기한이익을 상실하여 부동산의 공매 절차가 진행됩니다.

공매가 진행되는 여러 가지 사유가 있겠지만 그 중 담보신탁 부동산이 공매로 이어지는 한 가지 경우를 예로 들어보겠습니다.

위탁자는 본인 명의의 부동산을 담보로 하여 수탁자(이하 신탁사라 함)와 부동산 담보신탁 계약을 체결하고, 소유권은 신탁계약을 채결한 신탁사로 이전됩니다.

위탁자는 계약 시 받은 수익권증서로 우선수익자(이하 은행이라 함)로부터 대출을 받습니다. 그런데 위탁자는 여러 가지 사유로 자금 흐름에 이상이 생기고 대출금을 제대로 갚지 못하게 되는 상황까지 이르게 됩니다.

요즘 같은 불경기에는 은행도 그런 사정을 알기에 위탁자가 채무이행에 대한 의지만 보여도 어느 정도 이해해 주며 독촉하지만, 불어난 대출금 이자의 연체로 손실이 커지게 되면 은행도 손 놓고 마냥 기다릴 수만은 없습니다.

위탁자도 처음에는 은행의 연락도 잘 받고 대출금을 꼭 갚겠다는 의지를 내비치지만, 자금 흐름이 더욱 악화되면서 점차 은행의 연락을 피하게 되고 조금씩이라도 갚던 이자도 상환하지 못하게 됩니다.

이런 상황이 지속되면 은행에서는 더 이상 지켜볼 수 없기 때문에 위탁자에게 대출금의 원금 상환을 독촉하지만, 위탁자는‘갚겠다’라는 말만 되풀이하며 채무이행을 하지 않습니다.

답답한 마음에 은행 담당자는 해당 부동산을 찾아가지만 이미 그곳엔 신탁사와 은행에 동의를 얻지 않은 불법 임차인들이 점유하고 있습니다.

그런 상황을 확인한 은행 담당자는 채무불이행을 이유로 위탁자와 담보신탁 계약을 맺은 신탁사에 환가처분 요청(공매 요청)을 합니다.

해당 내용을 확인한 신탁사는 지정한 날까지 대출금을 상환하라는 내용의 최고장을 위탁자에게 발송합니다.

위탁자는 최고장을 받았지만 아직은 괜찮다고 쉽게 생각하며 무시합니다.

그 뒤로도 몇 차례에 걸쳐 최고를 받았으나, 그 어떤 상황도 벌어지지 않았기에 위탁자는 대출금 상환을 차일피일 미루기만 합니다.

얼마 뒤 신탁사에서 위탁자에게 채무불이행을 이유로 곧 신탁부동산에 대해서 공매가 진행될 것이라는 공매 최고장을 다시 보내게 되고 위탁자는 해당 통지서를 수령하고 나서도 ‘나중에 갚으면 되겠지’라고, 생각하며 채무변제에 대해서는 신경을 쓰지 않습니다.

신탁사는 해당 부동산에 대한 감정평가를 의뢰해 감정평가서를 받고 온비드에 위탁자의 담보신탁 부동산을 공매 물건으로 등록합니다.

하지만 해당 부동산에 임차인들이 점유하고 있으므로 매수자도 관심을 보이지 않으며, 계속된 유찰로 부동산의 공매가는 떨어지게 됩니다. 여기서 사태의 심각성을 인지한 은행은 서둘러 명도소송을 진행하게 됩니다.

이때 신탁사는 은행의 요청이 있으면 유찰된 공매공고를 재등록할 때 명도책임을 매수자가 아닌 ‘명도소송 진행 중’으로 수정하여 줍니다. 그렇게 되면 여러 매수자의 관심을 가지게 됩니다.

그러는 동안 명도소송도 계속 진행해 위탁자와 불법 임차인들은 신탁사에게 부동산을 인도하게 되고, 명도가 완료된 부동산은 매수인이 낙찰받아 해당 부동산은 매각됩니다.

이와 같은 방식으로 은행은 매각 대금으로 원금까지는 아니더라도 그에 준하는 대출금 회수가 가능해집니다.

담보신탁 부동산의 공매를 진행하고 있는 은행이라면 빠른 명도소송을 통해 해당 부동산의 낙찰가를 올려 은행 손실을 최소화하면 좋겠습니다.

법무법인 명도는 은행 담당자의 고충을 알기에 은행의 권리보호를 위한 전문성을 높이기 위해 신탁팀을 별도로 구성하여 신탁사 대응부터 위탁자 및 불법 점유자에 대한 대응까지 전문적으로 업무를 수행하고 있습니다.

또한, 은행의 이익을 우선으로 하여 빠른 명도를 원칙으로 정하고 있습니다. 업무 특성상 신탁부동산에만 집중할 수 없는 은행의 입장을 고려하여 홈페이지를 통해 진행 전 과정을 언제든지 확인할 수 있도록 시스템을 구축하였습니다.

감사합니다.