DIFFERENT WAY OF SOLVING

법무법인 명도

박일권 팀장입니다.

우선수익자(이하 금융기관) 상가용 건물(이하 상가)에 대한 부동산 담보신탁 대출 이후, 전 소유자(이하 위탁자)는 수탁자(이하 신탁사) 및 금융기관의 동의를 얻지 않고 불법적으로 임대차하는 경우가 많습니다.

위탁자가 주거용 건물에 불법 임대차를 주는 경우, 세입자는 대부분 전입신고를 하기 때문에 현재 누가 점유하고 있는지 특정하기가 수월합니다. 상가의 경우 주거용 건물의 ‘전입’과 같이 누가 점유하는지를 파악하는 건 ‘사업자등록’입니다.

상가의 사업자 등록자가 누구인지 파악하는 방법에 대해서는 ‘상가건물 임대차 현황서’를 발급받으면 된다는 사실을 아는 사람은 많습니다. 그런데 문제가 있습니다.

전입세대 열람내역은 말 그대로 부동산에 전입된 사람을 확인할 수 있습니다. 그러나 상가건물 임대차 현황서는 해당 부동산에 사업자등록이 되어 있는 사람을 조회할 수 있는 게 아니라 확정일자를 받은 사람을 확인할 수 있다는 차이점이 있습니다. 즉, 확정일자를 받지 않으면 조회가 안된다는 것입니다.

<예시> 상가건물 임대차 현황서

<예시>에서 보시는 바와 같이 ‘확정일자 임대차 계약 해당 없음’이라고 세무서에 안내받았다고 하여 사업자등록을 한 임차인이 없다는 의미가 아닙니다. 저 안내의 내용은 확정일자를 받은 임차인이 없다는 뜻입니다. 실제 상가 임차인이 사업자등록을 하고 실제 영업을 하고 있어도 확정일자를 받지 않는 경우도 많기 때문입니다.

부동산 담보신탁 대출 상가의 경우, 불법 상가 임차인이 세무서에 사업자등록은 하되 확정일자를 받지 않는 경우가 상당히 많습니다.

그러면 어떻게 상가 점유자를 특정해야 할까요?

바로 ‘과세정보제출명령 신청’을 적극적으로 이용하는 겁니다. 과세정보제출명령은 소송 당사자 일방이 법원에 세관공무원이나 세무공무원이 업무상 취득한 자료 등을 법원에 제출하도록 명령해 줄 것을 신청하는 절차를 말합니다.

과세정보제출명령은 실제로는 민사소송법상 문서제출명령의 일종으로 볼 수 있습니다. 문서제출명령은 문서, 자료 등을 소지하고 있는 상대방에게 문서제출 의무를 부과하게 되며, 상대방은 정당한 이유가 없는 이상 마음대로 거부할 수 없게 됩니다.

명도소송의 특성상 명도소송을 제기한 이후 발견된 추가적인 점유자에 대해서는 다시 새로운 명도소송을 진행해야 하고, 기간적 손실을 원고는 맞이하게 됩니다.

그러하기에 부동산 담보신탁 대출이 상가일 경우 부동산점유이전금지가처분에서 과세정보제출명령 신청을 효과적으로 활용하여 명도소송의 피고를 정확하게 특정하는 것이 중요합니다.

법무법인 명도는 전문 변호사와 대표집행관 출신의 법무사, 국내 최고 수준의 경매전문가, 수천 건의 업무를 수행한 우수한 실무진이 사건을 다르게 생각하고, 바르게 해결하고 있습니다.

위탁자의 채무불이행 이후 명도소송이 필요하다면, 법무법인 명도에 문의하세요! 법무법인 명도의 신탁부동산 전담팀이 명쾌한 해답을 제시해 드리겠습니다.